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• 非財務經理房地產財稅知識培訓（1天）

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、理解財務在企業(yè)中的作用 1.財務的對內與對外作用的協(xié)調與同一 2.財務信息的使用者主要有哪些 3.公司業(yè)務部門與財務部門關系該如何協(xié)調 二、學會用財務的視覺看企業(yè) 1.啥是財務報表？ 2.財務報表都由啥構成的？ 3.該如何學會閱讀報表 3.1 如何理解【資產=負債+權益】這一“勾稽關系”？ 3.2 該如何閱讀資產負債表？ 3.3 如何閱讀利潤表或損益表？ 3.4 如何閱讀現(xiàn)金流量表？ 3.5 三大財務報表之間的關系如何 三、懂得分析企業(yè)的經營狀況與盈利能力 3.1 財務比率分析主要從幾個方面進行  3.2 短期償債能力分析主要用途何在 3.3 長期償債能力分析主要關注哪些指標 3.4 營運能力分析分析主要關注哪些指標 四、房地產相關稅收政策 4.1 土地受讓過程涉及的各項稅費主要有哪些 4.2 開發(fā)設計過程涉及的主要稅費有哪些 4.3 施工建造過程涉及的主要稅費有哪些 4.4 開盤預（銷）售過程涉及的主要稅費有哪些 4.5 交付使用過程涉及的主要稅費有哪些
• 房地產開發(fā)全程票據(jù)處理技巧與稅務風險控制

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、入賬票據(jù)的管理規(guī)范 1、“以票管稅”稅收征管環(huán)境下企業(yè)和財務人員面臨的票據(jù)法律風險 （1）企業(yè)和財務人員遇到的入賬票據(jù)稅務行政法律風險有哪些？ （2）企業(yè)負責人和財務人員遇到的入賬票據(jù)刑事法律風險主要是什么？   2、什么是稅務上所認定的合法有效票據(jù)   3、各稅種對可以作為抵減項目或稅前扣除的合法有效票據(jù)如何界定   4、財務人員應該如何對取得的發(fā)票進行審核   5、入賬票據(jù)管理 （1）票據(jù)的取得時效對票據(jù)的入賬有什么重大意義？ （2）如何避免取得虛開、代開的發(fā)票 （3）跨期取得發(fā)票的會計與稅務處理有差異嗎 （4）取得不合規(guī)票據(jù)如何補救 （5）發(fā)票遺失如何處理 （6）發(fā)生退貨、折讓情況下發(fā)票該如何處理 6、稅務稽查對虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)如何應對 二、土地出（轉）讓過程對取得的票據(jù)要求 1、稅務對招拍掛方式取得的土地票據(jù)要求有哪些？ 2、稅務對“以地補路”等方式取得的土地票據(jù)要求有哪些？ 3、土地出讓金返還情況下應該如何開具票據(jù)？ 4、政府要求在紅線外建設的道路、公園等支出如何取得票據(jù)？ 5、通過合作建房取得的土地票據(jù)如何取得？ 6、通過購買股權取得的土地票據(jù)如何取得？ 7、拆遷安置票據(jù)如何處理？ 8、購買爛尾樓（在建工程或在建項目）如何開具票據(jù)？ 9、青苗補償費、遮光費補償?shù)雀鞣N補償費支出如何取得票據(jù)？ 三、開發(fā)建設階段票據(jù)的取得   1、前期工程票據(jù)的取得   2、電梯、空調等混合銷售項目票據(jù)如何開具     3、包工包料工程票據(jù)如何開具     4、裝飾清包工工程票據(jù)如何開具 5、“甲供材”、“甲控材”工程票據(jù)如何開具 6、工程發(fā)票的開票地點有何特殊要求 7、園林綠化工程票據(jù)如何開具 8、完工后續(xù)支出票據(jù)處理 9、取得的工程違約金如何開具票據(jù) 四、銷售階段票據(jù)的開具與取得的處理     1、訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票     2、沒有產權的儲藏室、車位/庫銷售如何開票     3、房地產代理、傭金支出如何取得票據(jù)     4、房價打折如何開票 5、“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何開具票據(jù) 6、銷售精裝房如何開票 7、代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票 8、交房面積誤差如何開具發(fā)票？ 五、管理費用票據(jù)處理與稅前扣除規(guī)范 1、各類辦公費支出票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 2、固定電話、手機通訊費的票據(jù)取得與稅前扣除規(guī)范 3、差旅費的票據(jù)取得與稅前扣除規(guī)范 4、各類（含購物卡、購煙酒等）交際應酬費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 5、會議費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 6、交通費、車輛使用費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 7、租賃費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 8、物業(yè)費、水電費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 9、咨詢費、顧問費、律師費等票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 10、勞保支出票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 11、工資薪金、津貼補貼、福利費支出票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 12、臨時工、季節(jié)工、實習人員、勞務派遣人員等票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 13、旅游費用支出的票據(jù)取得與稅前扣除規(guī)范 14、違約金、賠償金等違約性質支出票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 15、上交集團公司管理費用票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 六、營銷費用票據(jù)處理與稅前扣除規(guī)范 1、廣告費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 2、業(yè)務宣傳費（包括宣傳活動、展覽展臺、資料、禮品、演出等）票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 3、市場調研費票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 4、銷售代理費、老客戶傭金、獎金票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 5、樣板間的設計、建造、裝修、裝飾等費用票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 6、銷售房屋的附贈品（汽車、家電等等）票據(jù)的取得與稅前扣除規(guī)范 七、財務費用票據(jù)處理與稅前扣除規(guī)范 1、向金融機構借款利息支出、手續(xù)費、顧問費、傭金等票據(jù)處理 2、向非金融企業(yè)、個人借款發(fā)生的利息票據(jù)處理與土地增值稅、企業(yè)所得稅如何扣除 3、集團內部統(tǒng)借統(tǒng)還借款利息支出的票據(jù)處理以及如何才能稅前扣除 4、向關聯(lián)企業(yè)有息或無息借款的票據(jù)處理 5、先付息再還本與一次性還本付息票據(jù)處理異同以及稅前扣除 6、信托股權融資、基金股權融資發(fā)生的利息支出的票據(jù)處理 7、銀行代收的水電、電話等費用支出票據(jù)如何處理 八、經營租賃過程的票據(jù)處理 1、售后回租業(yè)務如何開具和取得票據(jù) 2、租賃期不等額租金收入收取如何開票     3、免租期是否需確認收入并開具票據(jù) 4、無租出借他人使用有哪些稅務風險 5、轉租業(yè)務如何開具發(fā)票 九、學員互動交流、專家現(xiàn)場疑難解答
• 房地產開發(fā)全程全稅種涉稅風險與納稅規(guī)劃

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一階段  籌建立項階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分） ?1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎？ ?2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風險或隱患？ ?3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開發(fā)成本處理？ ?4、招拍掛形式取得的土地何時開始繳納土地使用稅，何時終止繳納？ ?5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅？ ?6、土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？ ?7、以地補路取得的土地成本怎么確認？ ?8、購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發(fā)成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？ ?9、通過合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？ ?10、通過購買股權取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險？ ?11、委托代建房有什么稅收風險？納稅規(guī)劃的空間有多大？ ?12、城中村改造、拆遷安置補償稅務上如何認定和處理？ 第二階段  開發(fā)建設階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分） ?1、支付給境外機構或個人的設計費、咨詢費涉及哪些稅收風險？ ?2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本？需不需要“換票”或補交營業(yè)稅等？ ?3、園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的最大利益？ ?4、建安工程的造價可否無限擴大？有何技巧 ?5、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？ ?6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理？ ?7、開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費用處理？ 第三階段  銷售運營階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分） ?1、取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅嗎？ ?2、沒有產權的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？ ?3、“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？ ?4、售后回租或回購有什么稅收風險，該如何規(guī)劃？ ?5、精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？ ?6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費等涉及什么稅收風險？ ?7、以房屋抵頂債務怎么納稅？ ?8、以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物或構筑物的如何征收營業(yè)稅？ ?9、單位和個人轉讓土地使用權，但未辦理土地使用權證的過戶登記，是否要納稅？ ?10、單位或個人無償將不動產或土地使用權贈予給其他單位或個人的行為是否納稅？ 第四階段  清算注銷階段的涉稅風險與納稅規(guī)劃（僅列部分） ?1、銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算 ?2、土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧 ?3、土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費用該如何處理？ ?4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規(guī)劃才能取得利益最大化 ?5、土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎 ?6、房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？ ?7、房地產的土地取得成本如何確定？ ?8、房地產的開發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施等基礎設施和公共配套設施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除？ ?9、房地產開發(fā)費用如何確定？沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？ ?10、房地產企業(yè)不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉為固定資產后出售能享受加計扣除待遇嗎？ ?11、在什么情況下房地產企業(yè)可以預提部分成本稅前扣除？ ?12、房地產企業(yè)注銷前由于多預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？
• 房地產開發(fā)四大階段稅企爭議問題大解析與納稅規(guī)劃

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一階段  投資決策階段的納稅籌劃（本專題包含7大問題，僅列5個）   項目調研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？   投資方以土地投資怎樣交納營業(yè)稅、契稅？   投資方以非貨幣資產對房地產企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？   房地產企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個人資金合作開發(fā)應當怎樣納稅？   股權收購、資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？ 第二階段  前期工作階段的納稅籌劃（本專題包含17大問題，僅列9個）   以房換地怎樣計算土地成本？以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？   企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？   取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？   對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產對動遷戶進行補償如何稅務處理？   購置房產安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？怎樣降低被動遷企業(yè)的稅收成本？   房地產企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計算營業(yè)稅？   政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？   以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？   土地閑置費如何進行賬務處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何差異？ 第三階段  項目建設階段的納稅籌劃（本專題包含21大問題，僅列8個）   怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目，開發(fā)產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？   怎樣區(qū)分商品房和配套設施？共同成本、間接成本怎樣進行分配？   房地產企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，其費用怎樣計入開發(fā)產品成本？   利用地下基礎設施建造的停車場怎樣核算計稅成本？怎樣經營可以降低稅費支出？   甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業(yè)稅？   房地產企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土增稅對借款費用的處理有何差異？   各種類型利息問題應當怎樣正確進行稅務處理？何為資本弱化？   固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產企業(yè)怎樣正確計提折舊？ 第四階段  竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃（本專題包含38大問題，僅列24個）   銷售開發(fā)產品銷售確認的原則和條件，已經開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？   “買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？   企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時，預交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？   采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？   房地產企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？   房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？   為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預提成本？   非貨幣性資產對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？   股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？股權投資轉讓損益怎樣納稅？   物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務的如何確認收入？   資產損失具體包括哪些內容？企業(yè)以前年度未扣除的資產損失應當如何處理？   “五險一金”怎樣在稅前扣除？ 發(fā)給職工的市內交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？   股東應繳資本金未到位產生的利息支出可否稅前扣除？   項目清盤時怎樣進行企業(yè)所得稅的清算。   計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發(fā)費用？   房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？   企業(yè)以房地產進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？有何特殊規(guī)定？   怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？   房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？   房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？   房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？   企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？   房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？   怎樣核算房地產企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
• 房地產企業(yè)涉稅政策解析與稽查風險防范

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、房地產收入構成及涉稅問題解析  1、房地產行業(yè)取得的收入主要包括什么？  2、房地產行業(yè)收入確認原則有什么特殊性？  3、收取的違約金、滯納金、賠償金、代收代付的水電增容費、有線電視安裝費等價外費用該如何做稅務處理？  4、企業(yè)資產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？  5、拆遷安置補償支出如何稅務處理？ 6、售后回租和售后回購有何區(qū)別？需要繳納哪些稅？ 7、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產權屬轉移是否涉及稅收問題？該如何處理？  8、將開發(fā)產品或自有資產對外投資涉及到哪些稅收問題？該如何處理？ 9、將開發(fā)產品轉為自用或經營是否需要視同銷售？需要繳納哪些稅？  10、將學校、幼兒園、車庫或者停車位等不能銷售的基礎設施、公共配套設施對外銷售，其收入是否計入房地產轉讓收入？ 需要繳納哪些稅？  11、 房地產行業(yè)取得的各類收入在什么時候需要納稅？  12、房地產行業(yè)取得的哪一些收入是免稅或者不征稅的？  13、房地產行業(yè)取得的各類收入都涉及到什么稅？各種稅收之間的差異如何？ …… 二、房地產行業(yè)成本與費用構成及涉稅問題解析  1、房地產行業(yè)成本構成主要有哪些？各類成本列支多少才算是合理？  2、房地產行業(yè)成本扣除原則有哪些？  3、房地產行業(yè)完工標準如何規(guī)定？涉及哪些稅收問題？  4、招拍掛土地的各類返還款是否需要納稅？在這種情況下如何確認土地成本？  5、合作建房的土地成本如何確定？涉及哪些稅收問題？  6、房地產企業(yè)如何劃分成本費用對象？  7、被政府部門征收的土地閑置費能夠作為房地產成本進行處理？涉及到哪些稅收問題？  8、房地產企業(yè)建造的營銷設施建造費能夠作為成本處理？涉及到哪些稅收問題？  9、房地產行業(yè)費用構成主要有哪些？  10、不同稅種對房地產行業(yè)費用稅前扣除的原則主要有哪些？有什么區(qū)別？  11、取得合法有效扣除憑據(jù)主要有哪些？  12、疑難、熱點稅前扣除項目解析 ……
• 房地產企業(yè)稅收政策大解析與稽查風險防范

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、未完工開發(fā)產品取得的收入 1、房地產企業(yè)確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產企業(yè)的預收賬款可以計提業(yè)務招待費嗎？房地產企業(yè)的預收賬款怎么填申報表？ 2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？是否允許扣除期間費用稅金及附加（包括預征的土地增值稅）？ 3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？為什么說不申報預售收入就屬于偷稅? 二、未完工開發(fā)產品取得的收入和實際銷售收入的結轉 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？ 三、分解收入和截留收入 1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？ 2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？ 3、房地產企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？ 四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析。 五、預租及租金收入 1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。這里的“可”字如何理解？ 2、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規(guī)避房產稅的做法稅務局同意嗎？ 六、視同銷售收入 1、企業(yè)所得稅視同銷售的原則是什么？ 2、無償贈送企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅的處理，買房送電視屬于混合銷售嗎？為什么交了營業(yè)稅國稅局還說要交增值稅？ 3、回遷房如何視同銷售？回遷房到底有沒有視同銷售所得? 第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制 一、稅前扣除的六大原則是什么？ ◇：國家稅務總局2011年34號公告說在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。這句話的意思是不是說企業(yè)平時可以隨便預提費用，這樣企業(yè)季度就不用怎么預繳稅了，企業(yè)大部分的稅就可以滯后到匯算清繳才交，這樣的做法有稅務風險嗎？ 二、計稅成本的計算與扣除 1、11種方式取得土地成本的確定 ⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定⑵、以分立方式取得土地成本的確定 ⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定⑷、以合并方式取得土地成本的確定 ⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定 ⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定⑻、以置換方式取得土地成本的確定 ⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定⑽、以路換地方式取得土地成本的確定 ⑾、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定 2、建造成本的確定 ⑴、前期工程費的稅務處理  ⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？ ⑶、基礎設施建設費的稅務處理 ⑷、公共配套設施費的稅務處理 ⑸、開發(fā)間接費用的稅務處理 3、計稅成本核算的7個步驟是什么？ 三、房地產企業(yè)期間費用稅務稽查風險控制 1、工資薪金 ⑴、為什么必須要實際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？ ⑵、職工必須同時符合哪兩個條件？ ⑶、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？ ⑷、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須要做對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？ 2、借款費用 ⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？ ⑵、集團公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？ ⑶、關聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？ ⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？ ⑸、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？ 3、福利費、工會經費、職工教育經費 ⑴、稅總2010年1月28日在線訪談說企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費既屬于工資總額，又作為福利費是什么意思？ ⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發(fā)票嗎？ ⑶、為什么工會經費的使用與企業(yè)所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？ ⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？ 4、廣告宣傳費 ⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網絡發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應如何防范？ ⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？ 5、資產損失不用去稅務局報批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？ 6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業(yè)可以向前彌補？ 7、境外費用的扣除 ⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學習《中新協(xié)定條文解釋》？ ⑵、勞務派遣與常設機構如何區(qū)別？稅負差異大嗎？ ⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設計費不但要交營業(yè)稅，還不可以稅前扣除？
• 房地產企業(yè)所得稅年度納稅申報表填制技巧與風險控制

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、新版納稅申報表制定背景與架構 1.2014版申報表出臺背景和設計理念探知 2.2014版申報表整體架構及房地產行業(yè)應填報的表格為哪些？ 3.企業(yè)基礎信息表填報技巧和注意事項 二、新版納稅申報表填報實務和風險控制 重點講解： 主表的邏輯機構、主表與附表的勾稽關系以及附表與附表的關系 新報表主要變化點及申報稅收風險點、15張納稅調整項目明細表的填列與稅會差異 包括：收入費用明細表的變化及填報要點 納稅調整項目明細表的變化及填報要點 彌補虧損明細表的變化及填報要點 稅收優(yōu)惠明細表的變化及填報要點 境外所得稅收抵免明細表的變化及填報要點 新增匯總納稅表及填報要點 1.房地產企業(yè)預售收入和銷售收入如何確認填報 2.房地產企業(yè)發(fā)生的以房換地等非貨幣性交換如何確認填報 3.商業(yè)地產取得的租金收入如何確認并填報 4.土地出讓金返還涉及什么稅收問題，該如何填報 5.企業(yè)將資金借與他人使用涉及什么稅收問題，該如何填報 6.企業(yè)發(fā)生的捐贈支出涉及什么稅收問題，該如何填報 7.企業(yè)支付的代售房手續(xù)費和傭金涉及什么稅收問題，該如何回避風險，如何填報？ 8.企業(yè)非金融企業(yè)或股東個人借款支付的利息支出涉及什么稅收問題，該如何回避風險，如何填報？ 9.房地產企業(yè)必然會涉及到的視同銷售風險有哪些？該如何回避風險，如何填報？ 10.房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調整額是什么？該如何填報？ ......
• 房地產商業(yè)模式的演變與創(chuàng)新

  2015-09-23...
  查看詳情>>  一、上半場：扭曲的商業(yè)模式   行業(yè)特征：假冒偽劣；粗制濫造；投機取巧（政府層面、開發(fā)商層面、購房者層面）   行業(yè)現(xiàn)象：房價飛漲、巨富狂生、市場混亂   催生因素：沒有房、不差錢、我想有個家   行業(yè)關注度：機會、關系、搞定   行業(yè)心態(tài)：盜賊心態(tài)，為富不仁   二、中場：宏觀調控   遭遇危機：死傷慘重   應對危機：八仙過海   敢問路在何方：讓歷史告訴未來；行業(yè)未來成長性趨勢；追求商業(yè)模式的巨大創(chuàng)富 三、下半場：商業(yè)為王、模式造富   商業(yè)模式的天時地利人和   重視房地產商業(yè)模式的驅動因素：剛性需求的變化趨勢；投資、改善需求的變化趨勢；制度紅利的變化趨勢；土地供給的變化趨勢   中國房地產商業(yè)模式的變革之路   資產運作模式；產業(yè)價值鏈模式；多元化經營模式。   快速復制規(guī)模制勝之“萬科模式”   現(xiàn)金流滾資產之“萬達模式”   官商結合之“胡雪巖模式”   房地產金融創(chuàng)新模式   前店后廠傳統(tǒng)模式   藍海戰(zhàn)略之“復合地產模式”   ......      
• 房地產涉稅疑難點九大專題與法律風險規(guī)避

  2015-09-23...
  查看詳情>> 一、房地產企業(yè)收入確認爭議問題分析及法律風險規(guī)避 1、未簽合同的定金、會員費、誠意金收入預繳所得稅嗎？營業(yè)稅爭議何在？ 2、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，能否扣除期間費用、營業(yè)稅及附加、土地增值稅？ 3、財政補貼收入、土地出讓金返還等不征稅收入的條件主要有哪些？稅企爭議的主要焦點在哪？ 二、房地產企業(yè)視同銷售收入爭議問題及法律風險規(guī)避 1、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅規(guī)定的視同銷售類型差異分析？稅企爭議的主要焦點何在？ 2、視同銷售收入計價順序有哪些？3、視同銷售的賬務處理與納稅調整如何操作？ 三、房地產企業(yè)成本、費用的扣除最新政策變化分析 1、房地產企業(yè)資產折舊攤銷主要爭議在哪里？ 2、房地產業(yè)跨地區(qū)經營總分機構管理，如何規(guī)避屬地管理的風險？ 3、如何對房地產業(yè)高收入企業(yè)員工工資的“合理性”進行認定？ 4、房地產企業(yè)是否可以進行核定征收？如何確定核定的利弊？ 5、租金、利息支出稅務處理的爭議問題如何應對？ 6、土地閑置費、營銷設施建造費稅前扣除的稅企爭議主要焦點何在？如何正確處理？ 7、地產企業(yè)支付賠償金、補償款容易產生哪些涉稅爭議問題？ 8、地產企業(yè)善意接受虛開的建筑、廣告、貨物發(fā)票如何處理？9、土地投資如何確定計稅成本在 稅前扣除10、納稅人當年發(fā)生支出，但取得發(fā)票在第二年，所得稅和土地增值稅如何扣除的爭議？ 四、房地產企業(yè)借款涉稅風險處理 1、企業(yè)向非股東自然人借款利息能否稅前扣除？ 2、企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？稅企爭議主要焦點處理？ 3、母子公司之間利息支出如何規(guī)避稅務風險？ 4、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？ 5、如何用正確的方法，規(guī)避利息收入與支出的涉稅風險？ 五、甲方供材料的爭議處理 1、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材的營業(yè)稅？甲方供材料合同如何簽訂，稅務風險最低？ 2、甲供材自建論是否可解決甲方供材料的發(fā)票和稅收征管問題？3、甲供材料會計處理問題，如 何與稅收協(xié)調？ 4、甲供材料發(fā)票如何開具？甲供材稅款如何承擔？ 5、甲方供材料發(fā)票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？ 六、車庫、車位、地下停車場、售樓部所得稅、土增稅、房產稅爭議如何化解？ 1、稅務機關為何對地下車庫、售樓部產權歸屬界定問題關注？  2、銷售、出租車庫、車位、地下車庫稅收風險有哪些？ 3、開具發(fā)票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風險？ 4、車庫、車位、地下停車場、售樓部爭議如何進行稅務溝通？ 5、將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？土地增值稅如何清算？ 七、政府返還土地出讓金和返還稅收的處理 1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？2、政府返還的企業(yè)所得稅如何處理是最佳選擇？ 3、政府返還的土地增值稅如何處理？4、政府返還稅收風險有哪些？可能被認定不征稅收入嗎？ 專題九：拆遷改造下房地產開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題 1、拆遷補償?shù)母鞣N形式利弊取舍  2、拆遷補償營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅處理 3、拆遷補償應取得的票據(jù)問題    4、利用拆遷降低稅負的有效途徑——拆遷補償 八、房地產取得土地與合作開發(fā)的納稅風險化解之道 1、招拍掛直接購買土地使用權的稅務處理   2、以拆遷方式取得土地問題 3、租賃取得土地搞開發(fā)的涉稅風險  4、合作開發(fā)—項目投資，固定收益或分配利潤的稅務處理 5、取得土地使用權環(huán)節(jié)契稅的依據(jù)有多大？  6、土地使用稅何時開征收與停征？  7、為什么交了耕地占用稅還要交土地使用稅？ 九、房地產企業(yè)發(fā)票處理的關鍵問題 1、虛開普通發(fā)票的罪與罰及風險規(guī)避方法 2、稅務稽查認定的假發(fā)票主要形式，如何認定真的還是假的發(fā)票？ 3、稅務稽查中大額無發(fā)票如何處理？  4、稅務機關如何檢查假發(fā)票實戰(zhàn)分析
• 房地產項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一部分  土地增值稅政策與清算技巧 一、土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀 1、土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？ 2、土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？  3、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？ 4、土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？ 5、土地增值稅的計算原理與計算方法   6、土地增值稅收入確認問題 （1）應稅收入如何確認 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？  銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？  收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？  代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？  開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？  將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？  將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？  將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務處理？  企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？  拆遷安置土地增值稅如何計算？ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？ …… （2）不征稅收入如何確認  將開發(fā)產品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？ 將土地和開發(fā)產品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？ 單位或個人將自有的房產與他人交換是否需要繳納土地增值稅？ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？ 房地產評估增值是否需要繳納土地增值稅？ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？ （3）免稅收入如何確定 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅    國家征用、收回房地產的征免稅 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅 以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅 合作建房的征免稅 企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅 1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅 …… 7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題 （1）準予土地增值稅前扣除的確認原則   （2）取得土地使用權所支付金額確認 （3）房地產開發(fā)成本如何確認？         （4）房地產開發(fā)費用如何確認？ （5）與轉讓房地產有關的稅金如何確認？ （6）房地產企業(yè)的加計扣除如何確認？ （7）轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？ …… 二、土地增值稅清算應對技巧 1、清算單位     2、清算條件    3、非直接銷售和自用房地產的收入確定 4、扣除項目清算    5、土地增值稅清算應報送資料       6、清算項目的審核鑒證 7、土地增值稅的核定征收  8、清算后再轉讓房地產的處理  9、土增稅的預征規(guī)定 三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘 ◆臨界點法   ◆費用轉移法 ◆收入分散法 ◆費用分攤法 ◆利息支出法  ◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收費用法 ◆核算對象法 ◆股權轉讓法 第二部分  房地產項目清算實務與技巧    一、房地產項目清盤注銷及公司注銷的規(guī)劃安排 1.公司清算與項目清算有何區(qū)別   2.項目清算如何進行稅務處理與清算程序 3.公司清算稅務處理的時間要求       4.項目清盤企業(yè)所得稅的處理技巧 5.公司清算財產的分配順序及要求 6.公司清算股東取得剩余財產的稅務處理 二、項目清算中的稅務風險規(guī)避策略 1. 房地產稅務風險的來源與關鍵點控制 2. 項目清算風險的稅務處理技巧 3. 公司清算時多交的稅務能否辦理退稅？如何退？ ……
• 房地產行業(yè)不同開發(fā)模式涉稅風險與納稅規(guī)劃

  2015-09-23...
  查看詳情>> 第一部分： 房地產不同開發(fā)模式涉稅風險與籌劃 1、一級土地開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）一級土地開發(fā)的成本構成主要有哪些？ （2）影響一級土地交易價格的主要因素是什么？ （3）一級土地開發(fā)遇到的涉稅風險主要有哪些？應如何回避或籌劃？ 2、工業(yè)地產開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）工業(yè)地產的界定與物業(yè)特點 （2）工業(yè)地產主要開發(fā)模式與特點 （3）工業(yè)地產運行現(xiàn)狀與價格影響主要因素有哪些？ （4）工業(yè)地產未來發(fā)展趨勢分析 （5）工業(yè)地產涉及的稅收風險有哪些？應如何回避或籌劃？ 3、公租房、廉租房和經濟適用房等社會保障性住宅開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）社會保障性住房稅收優(yōu)惠政策的享受主體是誰？ （2）社會保障性住房的營業(yè)稅如何繳納？ （3）社會保障性住房的土地增值稅如何繳納？ （4）社會保障性住房的企業(yè)所得稅、個人所得稅如何繳納？ （5）社會保障性住房的土地使用稅、房產稅等其他各稅如何繳納？ 4、高端住宅開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）何為高端住宅？構成高端住宅的主要因素有哪些？ （2）中國高端住宅的市場空間如何？ （3）房地產開發(fā)商為什么要做豪宅？ （4）高端住宅涉及的稅收風險主要有哪些？ （5）高端住宅的稅收籌劃空間如何？主要有哪些方法或技巧？ 5、商業(yè)地產開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）什么是商業(yè)地產？商業(yè)地產有什么特點？ （2）商業(yè)地產運營常用模式有哪些？涉及哪些法律風險？ （3）決定商業(yè)地產開發(fā)成功與否的主要因素有哪些？ （4）售后回租、售后回業(yè)務購涉及到哪些稅收風險？應如何進行相應的稅收籌劃？ （5）帶租約的產權銷售如何運作？如何防范涉及的稅收風險？ 6、城市綜合體開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）什么是城市綜合體？有哪些特點？ （2）城市綜合體如何分類？它的主要功能有哪些？ （3）城市綜合體開發(fā)主要標準和要點有哪些？ （4）城市綜合體涉及的稅收風險主要有哪些？ （5）應該如何進行城市綜合體的稅收籌劃？ 7、旅游地產開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）什么是旅游地產？旅游地產有什么特點？ （2）旅游地產分類和未來發(fā)展趨勢分析 （3）產權式酒店涉稅風險分析 （4）旅游地產涉及的稅收風險主要有哪些？如何進行相應的稅收籌劃？ 8、養(yǎng)老地產開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）什么是養(yǎng)老地產？養(yǎng)老地產有什么特色？ （2）養(yǎng)老地產的運作模式有哪些？ （3）養(yǎng)老地產未來發(fā)展趨勢分析 （4）養(yǎng)老地產有否存在稅收優(yōu)惠？涉及的稅收風險又有哪些？ 9、合作建房開發(fā)模式涉稅風險分析與籌劃 （1）什么是合作開發(fā)？合作開發(fā)涉及到什么樣的法律關系？ （2）合作開發(fā)在司法上如何認定？ （3）合作開發(fā)涉及的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅風險主要有哪些？ （4）案例分析合作開發(fā)的稅收籌劃