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查看詳情>> 第一堂課：如何判斷商業(yè)地產項目的價值-講課提綱 導言： ?商業(yè)項目要成功開發(fā)，地塊要拿對! ?準確判斷項目所處的商圈性質，準確判斷地塊價值，拿對地塊，才是成功開發(fā)商業(yè)項目的開始…… 請看： 上海22個典型商業(yè)項目調研數據（不同性質的商圈，商業(yè)價值是不同的） 提示：判斷商業(yè)價值的三個核心關鍵詞（區(qū)位、交通、人口） 第一部分：商業(yè)項目地塊價值低的案例解析 （一）商業(yè)項目地塊價值低的（不同城市等級與不同性質商圈）案例解析 從區(qū)位、交通、資源、服務人口、消費力水平、商家入駐意愿等方面進行解析。 1、地級市的新區(qū)商圈案例：（待補充） 2、縣級市的新區(qū)商圈案例：江蘇新沂項目案例解析 3、地級市的專業(yè)市場商圈案例：廣西南寧項目案例解析 （二）商業(yè)地產項目科學的開發(fā)流程 （1）國內外商業(yè)地產項目開發(fā)流程的比較 （2）適合國情的商業(yè)地產項目開發(fā)流程的建議 （3）商業(yè)地產開發(fā)建設應該把握的要點 第一：商業(yè)項目（城市綜合體）選地立項思考要點 第二：對商業(yè)項目（城市綜合體）選地立項開發(fā)的提示 第三：商業(yè)項目（城市綜合體）開發(fā)要解決四個問題 （三）商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹 1、綜合體項目的定性決定它的開發(fā)量案例 2、項目地塊指標決定項目的產品組合案例 3、項目開發(fā)模式決定項目的產品配置案例 4、項目的開發(fā)模式/功能定位/客群定位/競爭格局決定建筑形態(tài)與風格案例 （四）影響商業(yè)地產項目價值的六大因素 第二部分：如何判斷商業(yè)地產項目的價值 （一）商業(yè)地產項目價值判斷的內容與方法 第一：商業(yè)地產項目的四大價值判斷內容 第二：商業(yè)地產項目的八種價值判斷方法 （二）商業(yè)地產項目價值判斷的依據 第一：判斷項目地理位置的區(qū)位價值（含六個等級的城市標準） 1、了解項目所在城市的等級 2、了解項目在區(qū)域城市中的位置 3、了解項目在城市規(guī)劃中的地位 4、了解項目所在城市的基本概況 第二：判斷項目內外商業(yè)交通的交通價值 1、了解項目地的宏觀交通條件 2、了解項目所在城市的交通規(guī)劃 3、了解項目所在地的微觀交通（地塊四至道路等級） 4、從項目地的人車流量的調查，判斷微觀交通價值（外部交通、內部交通、垂直交通） 第三：判斷項目的商業(yè)競爭環(huán)境所形成的商圈價值 1、了解城市商圈總體規(guī)劃 2、了解本項目與城市商圈關系 第四：判斷項目周邊可整合利用的資源價值 1、了解項目周邊住宅、常住人口輻射 2、了解項目周邊商圈的競爭態(tài)勢 3、了解項目周邊辦公樓物業(yè) 4、了解項目周邊酒店物業(yè) 5、了解項目周邊酒店公寓物業(yè) 6、了解項目周邊文體設施 7、了解項目周邊旅游景觀 （三）判斷商業(yè)地產項目價值的工具 1、看懂五張圖是判斷商業(yè)項目價值的基本功 2、搜集研究四份報告幫助讀懂理解城市地塊價值 （四）商業(yè)地產項目的價值判斷的案例解說 第一：如何判斷項目區(qū)位價值的案例解說 （不同等級城市不同性質商圈的十八個案例地塊價值解析） 1、省會城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例一：濟南祥泰英雄山路地塊項目 案例二：西安木塔寨綜合體項目 案例三：杭州城東新城項目 案例四：天津濱海新區(qū)塘沽天堿項目 案例五：南寧五象新區(qū)項目 案例六：福建融僑項目 案例七：天津寶龍濱海旅游區(qū)項目 案例八：西安空港新城項目 案例九：西安萬澤鴻基新城項目 2、地級城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例十：嘉興富安商業(yè)中心項目 案例十一：山東裕升置業(yè)日照項目 案例十二：北海綜合體項目 案例十三：無錫北塘項目 案例十四：許昌中天置業(yè)吳莊項目 案例十五：昆山城投康居商業(yè)項目 案例十六：廣東興寧項目 3、縣級城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例十七：曲阜醫(yī)院商業(yè)街項目 案例十八：鎮(zhèn)江大港開發(fā)區(qū)項目 第二：如何判斷項目交通價值的案例解說 1、省會城市區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例一：西安木塔寨項目 2、省會城市社區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例二：上海城開萬源城 3、地級市區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例三：無錫南禪寺穆桂英美食廣場 4、新市鎮(zhèn)區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例四：周浦萬達廣場 5、地級市專業(yè)市場商圈交通價值的案例解說 案例五：安徽池州站前商貿區(qū)項目 第三：如何判斷項目商圈價值的案例解說 1、省會城市副中心商圈的商圈價值案例解說 案例一：西安木塔寨項目 案例二：五角場九隆坊項目 案例三：哈爾濱三馬地區(qū)項目 2、省會城市專業(yè)市場商圈的商圈價值案例解說 案例四：廣西北海項目 第四：如何判斷項目資源價值的案例解說 1、省會城市區(qū)級商圈的交通價值案例解說 案例一：僑鴻蕪湖項目 2、省會城市社區(qū)商圈的交通價值案例解說 案例二：上海城開萬源城 3、省會城市旅游商圈的交通價值案例解說 案例三：唐島灣游艇會 案例四：大連魯能金石灘

查看詳情>> 第一部分：商業(yè)地產主要開發(fā)模式與經營模式 （一）商業(yè)地產開發(fā)模式 1、商業(yè)地產項目的兩種主要開發(fā)模式 第一種：長期持有經營模式 第二種：產權銷售模式 2、商業(yè)地產項目的開發(fā)資金鏈關系 3、五種產權銷售模式利弊點的比較 （1）產權銷售模式的利弊點比較（純銷售模式） （2）產權銷售模式的利弊點比較（帶租約銷售模式） （3）產權銷售模式的利弊點比較（短期返租銷售模式） （4）產權銷售模式的利弊點比較（長期返租銷售模式） ?長期返租與短期返租的比較分析 （5）產權銷售模式的利弊點比較（返租+回購銷售模式） （二）商業(yè)地產主要經營模式 第一種：自主經營 （超市/專賣店：大潤發(fā)超市賣場、華潤Ole′精品超市、專賣店） 第二種：招租經營 （購物中心：國金中心、萬象城、恒隆廣場、來福士、大悅城等） 第三種：委托經營 （購物中心：上海中山公園龍之夢） 第四種：聯(lián)合經營 （三）不同的商業(yè)開發(fā)模式決定了不同的建筑設計形態(tài) 1、單體商場商鋪銷售的兩個失敗案例解析 （1）鎮(zhèn)江沃德廣場 （2）武漢咸寧中輝國際 2、單體商場商鋪銷售的成功案例解析    （1）常熟禧來樂家具生活廣場 （2）無錫紅星美凱龍案例 3、產權商鋪的失敗案例 （1）廈門明發(fā)廣場 （2）（待補充） 第二部分：中國典型商業(yè)地產開發(fā)模式的解析 （一）華潤萬象城模式——持有經營模式 （二）中糧大悅城模式——持有經營模式 （三）龍湖天街模式——持有經營模式 （四）萬達廣場模式——租售并舉模式 （五）潘石屹SOHO模式——銷售模式 第三部分：商業(yè)地產開發(fā)模式與銷售模式適用性案例解說 （一）關于開發(fā)企業(yè)的經濟實力 1、香港新鴻基集團環(huán)茂iapm商場案例 2、香港新世界集團K11案例 （二）關于開發(fā)項目所處的城市等級 1、省會城市市級核心商圈深圳KK茂案例 2、地級城市市級核心商圈上海港匯廣場案例 （三）關于開發(fā)項目所處的商圈性質 1、重慶協(xié)信集團時代廣場項目案例 2、寶龍集團青島城陽寶龍廣場案例

查看詳情>> 導言： 商業(yè)項目成功開發(fā)的幾大要素： 一、缺乏專業(yè)市調定位的失敗案例 1、上海老城隍廟豫城時尚案例（憑過往經驗定位，收獲失敗的苦果!） 2、上海中山公園龍之夢案例（外行經營定位，走了彎路） 二、市場調查是商業(yè)項目定位前的必要“功課” （一）如何管控商業(yè)地產項目的服務質量過程 1、檢查服務公司的項目服務質量內容（有否項目計劃與時間內容的責任到人） （1）有否項目服務的時間接點表（各個階段） （2）有否赴項目現場的市調計劃表（調查內容、調查時間、調查人） （3）實地調查階段是否按照計劃按時按量實施完成 2、檢查項目市場調查工作內容是否專業(yè)（專業(yè)度最強內容） （1）市調計劃是否全面 （2）調查問卷設計是否合理 （3）訪談提綱是否有針對性 （二）如何檢查項目市場調研內容 1、檢查服務公司是如何編制市場調查計劃 （1）市場調查目的與調查范圍要求是否清晰與符合項目實際 （2）是否按照服務項目產品類別進行調查，內容是否有針對性 （3）調查工作有否責任到人，天天記錄更新 2、檢查服務公司的市場調查工作的規(guī)范作業(yè)流程 （1）查看項目市場調查的文件夾內容 （2）查看研究用資料的搜集文件夾內容 （3）查看項目接洽文件夾內容 （三）如何檢查市場調查的實施 第一：市場調查內容 1.商業(yè)市場調查內容（各業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂） ?商圈調查：商業(yè)格局調查 ?典型商業(yè)（掃街式）調查：商業(yè)消費特征調查（建筑物業(yè)、商品檔次） ?潛在商業(yè)項目調查：未來競爭態(tài)勢調查 ?超市客單價調查 ?商鋪租金調查 ?交通流量/人流量觀察調查 2.住宅市場調查內容（商鋪產品售價與住宅產品售價關系） 3.辦公樓市場調查內容（辦公產品售價與住宅產品售價關系） 4.公寓市場調查內容（公寓產品售價與住宅產品售價關系） 5.酒店市場調查內容 第二：市場調查方法 1.現場實地考察 （1）如何看商圈 ?看商圈規(guī)模 ?看建筑年代 ?看商業(yè)建筑形態(tài) ?看主流商業(yè)類別 ?看商家品牌 （2）如何看商場（案例：廣州太古匯、正佳廣場） ?外部四看 一看：商場所處位置（商圈性質） 二看：商場交通條件（是否地鐵上蓋商業(yè)） 三看：商場與外部產品的鏈接（辦公、酒店） 四看：商場建筑外立面的現代時尚度 ?內部四看 一看：商場平面結構是否合理（中庭、層高、柱距） 二看：商場動線（平面動線、垂直動線） 三看：商場經營商品的品牌度（主力店、品牌位置） 四看：商場與眾不同的特色 觀點：多看多積累，市場調查是兩條腿走出來的。 看商場是要積累的，多看多積累！ （三）市場調查方法與技巧 1.客單價、租金、商場營業(yè)額等調查的方式方法 （1）現場觀察法 （2）經營商/代理商詢問法 （3）政府商務局/代理商訪談法 2.酒店/辦公/公寓產品租售價格的調查方法 （1）扮演租戶的求租詢問法 （2）對用戶/對物業(yè)管理部門的訪談法 （3）朋友關系詢問法 （4）對房產中介的訪談法 提醒：還可利用數據庫/服務過項目的數據資料。 3.問卷調查中消費需求與特征的調研技巧 （1）對消費動因/行為特征/滿意度問題擬采用單選題 （2）對消費需求/消費內容問題擬采用多選題 （3）對消費金額/消費品牌問題擬采用填空題 （4）對需要表態(tài)/征求意見問題擬采用單選題 提醒：調查問卷不能千篇一律，要有個性、針對性。 4.調查結果整理與觀點歸納提煉的要領 （1）在反映現象中，要有歸類，注意統(tǒng)一性 （2）用客觀事實表達，不宜過多的主觀判斷 （3）結合圖表表現，說服力更強、更顯專業(yè) （4）基礎調查資料要全面完整，層層歸納提煉 提醒：調查結果整理是為市場研究報告提供依據的。 2.如何做深度訪談 ?預約訪談 ?即時訪談 3.如何做問卷調查 （1）經營者調查問卷 （調查重點：經營商家對該城市消費力水平評估及入住意愿的調查） （2）消費者調查問卷 （調查重點：消費者對現有商業(yè)的認同度、消費力水平、消費滿足度的調查） （3）投資客調查問卷 （調查重點：投資客的投資意向、投資金額、投資產品偏好的調查） （4）商務人士調查問卷 （調查重點：對現有辦公條件的滿意度、企業(yè)辦公場所搬遷意愿的調查） （5）公寓居住者調查問卷 （調查重點：購買該類產品的投資客構成、及租賃市場成熟度的調查） 提醒：調查問卷發(fā)放范圍的設定（樣本采集的針對性、全面性、被訪者的年齡段） 4.如何做模擬招商 模擬招商的作用與方法 模擬招商的作用：為項目定位提供驗證 模擬招商的方法：訪談法（注意了解商家開店計劃） （現場登門即時訪談、電話采訪、關系介紹約談） 提醒：沒有經過商家驗證的定位是“紙上談兵”。 提示：經過模擬招商，可以做成主力店招商。 （四）檢驗市場調查的質量 1.市場調研計劃的全面性與實地調整記錄 2.考察照片數量與時間 3.訪談原始錄音與記錄 4.調查問卷設計的針對性 5.訪談提綱的針對性 三、《市場研究報告》應該反映的內容 （一）《市場研究報告》的編寫內容與邏輯 （二）對開發(fā)商及項目地塊的理解與研究 第一模塊：投資商/開發(fā)商研究 1.企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略 2.企業(yè)自身資源優(yōu)勢 3.企業(yè)項目開發(fā)目標 4.項目開發(fā)產品期望 第二模塊：項目地塊研究 1.地理位置及現狀 2.交通環(huán)境（四至路道路等級） 3.規(guī)劃指標 4.自然條件和歷史文化資源 5.項目車流量/人流量觀察統(tǒng)計 6.項目地塊價值判斷 第三模塊：城市經濟發(fā)展研究 1.城市概況 2.城市規(guī)劃 3.項目所在區(qū)域地位 4.城市經濟發(fā)展 5.城市產業(yè)經濟 6.人口與城市化 7.在崗職工工資 8.收入與支出 9.社零總額/人均社零額 第四模塊：城市房地產市場研究 1.當地房地產調空政策 2.整體發(fā)展水平/土地供應/土地成交價/空置率 3.開發(fā)與投資/施工面積 4.銷售市場/銷售面積/銷售價格 5.當地房產特殊規(guī)范 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點（供應市場） 1.商業(yè)發(fā)展階段 2.城市商業(yè)格局 3.城市商圈解析 4.商業(yè)項目開發(fā)模式 5.商業(yè)項目供應時序 6.商業(yè)類別與商業(yè)規(guī)模 7.商業(yè)形態(tài)與經營檔次 8.重點商業(yè)項目解析 9.重點商場坪效 10.商鋪出租率 11.商鋪租金 12.商場停車設施 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點（需求市場） 1.商圈研判（商業(yè)類別與建筑形態(tài)形態(tài)） 2.城市或區(qū)域消費人口數量預計 3.市民的消費力水平 4.市民的消費結構與消費習慣/特征 ①消費的時間規(guī)律、消費的頻次 ②去消費場所花費的路途時間 ③最認同的商場、餐飲店、娛樂場所名稱 ④消費的品牌及檔次 ⑤購物、餐飲、娛樂消費的單價金額 ⑥喜歡的餐飲風味 ⑦外出消費的交通工具 ⑧消費的同行者 5.市民對本項目消費意愿 6.經營商家開店需求 7.經營商家對業(yè)態(tài)業(yè)種認同與需求 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點（競爭市場） 1.商業(yè)空置率 2.典型商業(yè)項目競爭度 3.市場風險（各類別產品） （街區(qū)式商業(yè)、企業(yè)會所、精品酒店、高端公寓、各物業(yè)營利性、各物業(yè)營利） 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點（發(fā)展空間） 1.商用地供應新增量 2.商業(yè)項目新增量 3.人口導入預測 4.商業(yè)發(fā)展空間 5.商業(yè)發(fā)展趨勢/機遇 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（住宅產品） 1.住宅售價/均價/總價 2.住宅戶型 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（公寓產品） 1.現有存量 2.規(guī)模&戶型 3.售價&去化周期 4.租金&物業(yè)費 5.投資者分析 6.影響公寓投資行為因素 7.公寓投資者配套設施偏好 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（酒店產品） 1.全國酒店市場特征 2.酒店市場概況 3.酒店市場特征 4.酒店類別特征 5.酒店管理模式 6.酒店規(guī)模面積 7.酒店客房數量 8.酒店客房房價 9.酒店入住率 10.酒店客群特征 11.酒店配套特征 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（辦公產品） 1.發(fā)展歷程 2.市場格局 3.區(qū)域辦公樓分布 4.區(qū)域辦公樓概況 5.區(qū)域辦公樓體量&戶型面積 6.區(qū)域辦公樓去化率&出租率 7.本市辦公樓銷售價格 8.區(qū)域辦公樓銷售價格 9.區(qū)域辦公樓租金水平 10.區(qū)域辦公樓配套水平 11.入住企業(yè)類別 12.受訪企業(yè)辦公現狀 13.受訪企業(yè)對辦公樓滿意度 14.受訪企業(yè)對辦公樓選址要求 15.受訪企業(yè)對辦公樓價格承受能力 16.受訪企業(yè)對辦公樓外移需求 17.受訪企業(yè)對本項目認同度 18.辦公市場特征總結 第七模塊：借鑒案例的研究

查看詳情>> 導言： 商業(yè)項目的準確定位是開發(fā)項目成功的基礎之一。 商業(yè)項目定位錯誤虧損5年，調整定位扭虧為盈的案例——上海正大廣場案例 一、商業(yè)地產項目定位的內容 商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位” （一）項目定位的內容 第一：商業(yè)地產項目的定性定量分析（定性決定功能） ?商業(yè)地產的地塊條件分析（地塊功能、面積、建筑密度、道路等級等） ?商圈能級分析（市級、區(qū)級/新區(qū)、社區(qū)） ?商業(yè)類別分析（綜合體、購物中心、商業(yè)廣場、商廈、商業(yè)街…） 第二：產品組合定位 ?產品的資金平衡測算（當地物業(yè)租售價格、銷售進度） ?產品組合比例的確定（住宅、寫字樓、酒店/公寓、商業(yè)的租售配比） 第三：建筑設計定位 ?建筑形態(tài)定位建議：單體獨幢、單體多幢、商業(yè)街  ?建筑動線定位建議：外部動線連接（主次入口的位置）、多首層的設置  ?設計風格定位建議：裝潢主題與風格  ?建筑景觀定位建議：外部景觀、內部景觀建議 第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業(yè)類別/功能、消費客群等） 第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發(fā)模式、項目類別、消費客群等） 第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一） 第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業(yè)硬件等） 第八：功能分區(qū)定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口） 第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規(guī)模面積、樓層數） 第十：產品售價與租金定位（定位依據：當地租售價、投資客群、消費力） 二、商業(yè)地產項目定位的依據 第一：城市等級 第二：城市經濟發(fā)展水平 ?城市的主要經濟數據（GDP/人均數、三次產業(yè)結構、社零總額/人均數、在崗職工平均工資、人均可支配收入/支出、人口規(guī)模、城市化率、旅游人次、旅游總收入等…..） ?經濟數據的縱向/橫向對比 第三：城市人口規(guī)模 ?項目所處商圈性質（市級、區(qū)級、新區(qū)、社區(qū)） ?區(qū)域人口數量（半徑1-3、1-5公里范圍乃至更廣） ?區(qū)域人口質量（樓盤開發(fā)期、樓盤品質、入住率、入住人口構成） 第四：城市商業(yè)消費水平 ?消費場所 ?消費內容 ?消費金額（含客單價） ?消費的交通工具 ?消費頻次 ?消費時間 ?消費特征 第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢 ?商圈布局及商圈性質 ?基本的商業(yè)形態(tài) ?主流產品類別 ?經營商家品牌度 第六：項目交通條件 ?項目所在地的區(qū)位地位（在城市規(guī)劃中的地位） ?項目四至路的道路等級（道路直達性有否被隔斷） ?公共交通地位與線路數量（是否公交樞紐地位、是否地鐵上蓋商業(yè)） 提醒：商業(yè)地產項目定位落地與投入產出經濟測算是要通過產品規(guī)劃才能真正體現出來！  三、商業(yè)地產項目定位的案例解析 （一）省會城市都市型商圈城市綜合體的定位案例 第一案例：圍繞經營主題的定位——日本六本木城市綜合體案例 定位特征：潛心研究消費客群的時代特征，確立項目的開發(fā)主題。 日本六本木案例八大借鑒意義： 第一：政府統(tǒng)籌規(guī)劃、邀請實力公司開發(fā)。 第二：精心研究、創(chuàng)新項目開發(fā)主題，確立“文化都心”開發(fā)理念。 第三：高起點規(guī)劃、高水平設計，圍繞項目主題要求做設計。 第四：商業(yè)持有經營開發(fā)，保證經營品質。 第五：讓六本木新城成為垂直化的花園城市。 第六：以人為本的商業(yè)開發(fā)，開闊的空間，讓市民享受逛街樂趣。 第七：舊城改造后完善的城市功能體現。 第八：讓市民消費者與藝術零距離接觸。 第二案例：建筑設計出彩的定位——日本東京中城城市綜合體案例 定位特征：讓商業(yè)建筑體賦予“生命”凸顯與眾不同的特色。 ?生態(tài)環(huán)保型建筑特色為日本東京中城帶來品質效應 ?日本東京中城是全球建筑師都想去造訪的“東京指標” ?日本東京中城項目是讓日本設計走向全世界的“發(fā)源地” 東京中城案例的三大借鑒意義： 1.穩(wěn)健的開發(fā)風格，規(guī)避競爭，平衡資金鏈 2.高瞻遠矚的建筑經營理念 3.社會功能的實現 第三案例：大型城市綜合體的定位——香港國際金融中心案例 定位特征：立體化的交通條件，為集聚國際品牌打下基礎，吸引更多的市民與旅游客。 1、項目特征 （1）規(guī)模大（47萬平方米） （2）功能齊（城市綜合體：寫字樓、六星級酒店、服務式公寓、購物中心） （3）地標強（辦公樓高度世界第六，與環(huán)球中心遙相呼應） （4）交通全（機場快線、碼頭客運中心、3條軌交、人行天橋、24小時道路） （5）業(yè)態(tài)多（超市、影院、咖啡吧、小食店、專賣店…） （6）檔次高（200家國際品牌的高級品集中地） （7）客流大（年人流量6000萬人次） 2、經營業(yè)種配置的比例與經營品牌 3、香港國際金融中心的借鑒意義：城市功能的融合是綜合體項目的生命力。 （二）省會城市都市型商圈商務商業(yè)案例 第四案例：建筑設計出彩的定位案例——北京芳草地商務商業(yè)案例 定位特征：為四棟商務樓宇“加蓋”，融入文化藝術氛圍，成為商務商業(yè)的地標。 1、建筑設計的理念與特色 2、經營業(yè)種配置的比例與經營品牌 （三）城市新區(qū)（社區(qū)銷品茂）城市綜合體的定位案例 成功的要素： 第一要素：足夠的居住人群 第二要素：城市功能的完善 第三要素：良好的交通條件 第五案例：全國第一個社區(qū)銷品茂典型——西郊百聯(lián) 定位特征：引入國際大牌設計公司，圍繞主流客群“居民”做一流社區(qū)銷品茂。 1、商業(yè)建筑體的結構設計的特征 2、消費客群的把握 3、經營業(yè)種配置的比例與經營品牌 第六案例：與軌道交通無縫對接的小型城市綜合體——上海安亭嘉亭薈 定位特征：借助軌交優(yōu)勢，城市綜合體各類產品科學排布。 1、建筑設計的亮點 2、業(yè)態(tài)業(yè)種配置的特征 （四）地鐵上蓋商業(yè)的定位案例 第七案例：大型地下商業(yè)案例——日本阪急地下商業(yè) 定位特征：弱化地下商業(yè)的先天劣勢，合理配置經營業(yè)態(tài)業(yè)種。 1、日本阪急地下商業(yè)開發(fā)的三大特征 特征一：善于變化的構筑風格 特征二：崇尚自然的購物環(huán)境 特征三：靈活舒適的購物要素 2、日本阪急地下商業(yè)建筑設計的三大借鑒意義 借鑒一：框架結構，便于分割 借鑒二：現代裝潢，突顯品質 借鑒三：局部見天，提升物業(yè)價值 3、日本阪急地下商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配置的三大啟示 啟示一：餐飲/食品消費需求占首位 啟示二：業(yè)種配置符合消費者消費時間特征 啟示三：居民生活娛樂需求釋放 （五）社區(qū)商業(yè)的定位案例 定位特征：抓住生活消費商業(yè)的配套，服務于家庭主婦、學生、兒童 第八案例：社區(qū)購物中心的平面結構——天津佳世客 第九案例：社區(qū)商業(yè)的業(yè)種配置——新加坡第一樂 （六）旅游項目的定位案例 定位特征：客群主體是旅游客與本地市民兼顧。 第十案例：把水系引入商場，娛購一體化——日本博多水城 第十一案例：集城市名片旅游客消費與本地市民餐飲休閑消費為一體——成都寬窄巷子 （七）專業(yè)市場的定位案例 定位特征：區(qū)分零售商業(yè)項目開發(fā)與專業(yè)市場項目開發(fā)的不同要素（五要素）。       缺乏專業(yè)市場五要素的失敗案例——上海虹橋國際

查看詳情>> 觀點：專業(yè)化是開發(fā)營運購物中心項目的根本性問題 一、中外商業(yè)地產項目開發(fā)先進的設計理念 我的觀點： 第一：綜合體項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始“種”下了“因子”。 第二：商業(yè)綜合體項目的建筑設計要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運營打下基礎。 （一）商業(yè)建筑體設計的商業(yè)元素 （二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動的第三空間） （三）商業(yè)建筑體設計的景觀環(huán)境 （四）商場的人性化建筑細節(jié)設計 二、商業(yè)建筑的各類產品形態(tài)設計特征 第一類：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設計 第二類：商業(yè)街—專賣店的立面設計 第三類：休閑街區(qū)的設計 第四類：商務寫字樓購物中心設計 第五類：酒店設計 第六類：社區(qū)商業(yè)設計 第七類：地下商業(yè)設計 三、商業(yè)地產建筑形態(tài)設計中的常見問題 （一）缺乏專業(yè)市調定位的失敗案例 1、上海龍之夢購物中心（平面動線比較） 2、上海仲盛世界商城（建設設計錯誤） 3、成都富力天匯購物中心（建筑設計錯誤） （二）商業(yè)地產建筑形態(tài)設計中的常見問題 1、商業(yè)定性混淆，經營價值喪失 2、產品排布錯誤，影響經營效果 3、物業(yè)/經營功能錯位，商業(yè)價值降低 4、不符合商家要求，影響招商的實施 5、建筑配套不完善，影響客流導入 6、產權開發(fā)模式造成的弊端 四、商業(yè)項目的建筑設計要點 （一）做好商業(yè)項目建筑設計的要點 1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設計 2、商業(yè)項目的平面結構設計 3、商業(yè)項目的建筑動線設計 4、商業(yè)項目的中庭功能設計 5、商業(yè)項目的人性化設計 6、商業(yè)項目的城市功能融合設計 （二）商業(yè)項目建筑形態(tài)設計的思考點 1、關于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點 ① 用地指標、地塊形狀 ② 地塊的容積率 ③ 地塊的車/人的流向 ④ 地塊的用地性質（使用功能） ⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果） ⑥ 項目的預算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本） 提示：購物中心擬采用現代風格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風格、旅游商業(yè)街擬采用民族特色風格。 2、關于商業(yè)建筑樓層數量的思考點 ① 地塊的容積率限高規(guī)定 ② 項目地塊所處地段價值高低（土地成本） ③ 項目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈） 提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。 3、關于商業(yè)建筑主次入口的思考點 ① 交通流向（車流方向） ② 行人流向（人從哪來？)讓人進入沒有壓迫感，更人性化的設計 ③ 什么方向位置，什么朝向（風向、陽光） ④ 內部使用取景要求（景觀作用） ⑤ 開門的視覺與整體設計正面、側面、背面的設計要求的直接銜接 ⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求 提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。 4、關于商業(yè)建筑內部動線的思考點 ① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達到最高效益。 ② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。 ③ 視面積與長寬，跨度結構設計，走道上不適合有很多柱子。 ④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。 ⑤ 消防問題，一定距離之內留出安全出口（緊急出口）。 提示：動線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。 5、關于商業(yè)建筑中庭的思考點 ① 心理上人一般不喜歡進了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。 ② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。 提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。 6、關于商業(yè)建筑外部景觀的思考點 ① 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。 ② 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。 提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。 （三）商業(yè)項目的建筑設計要點 第一：商業(yè)項目的建筑外觀形態(tài)設計要點 1、商業(yè)的建筑外觀設計風格要有商業(yè)元素 2、商業(yè)的建筑外觀設計要有視覺沖擊力 第二：商業(yè)項目的平面結構設計要點 1、商業(yè)項目的平面結構設計要點 2、商業(yè)的平面結構形態(tài)解析（超市、百貨與購物中心動線的區(qū)別） 3、百貨結構做購物中心造成經營不理想的案例分析 第三：全國知名商業(yè)項目的平面結構形態(tài)（動線）設計案例比較 1、龍之夢系列商場的平面形態(tài)演變 2、恒隆廣場系列商場的平面形態(tài)演變 3、來福士系列商場的平面形態(tài)演變 4、大悅城系列商場的平面形態(tài)演變 5、印象城系列商場的平面形態(tài)演變 6、萬象城系列商場的平面形態(tài)演變 7、其它商業(yè)地產建筑平面設計的優(yōu)秀案例 第四：商業(yè)項目的動線設計要點 1、動線設計的內容 ?外部交通（道路等級，主次入口設置） ?內部交通（主動線清晰，平面圖） ?垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達） 2、外部動線設計原則 外部交通解決什么問題？ （1）解決消費者怎么來的問題 （2）決定商業(yè)項目主次入口設在哪里？ 3、內部動線設計原則（把握內部動線設計要點） （1）主動線必須清晰 （2）主動線能循環(huán)（避免筆直動線形成的頂端死角） （3）多動線是死線 4、垂直動線設計原則 （1）垂直動線——解決高樓層的客流導入平面動線與垂直動線必須結合！ （2）自動扶梯多方位配置、多數量配置 （3）平面動線與垂直動線結合的案例 附：商場的一些建筑設計參考數據 第五：商業(yè)項目的中庭設計要點 1、商場中庭無柱設計的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時代廣場案例） 2、商場中庭采光功能設計的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例） 3、商場中庭的藝術化設計的案例（香港國金中心案例） 第六：商業(yè)項目的其它設計 連廊、退臺、平頂、花車、外展區(qū)、停車場的設計 五、國內房地產開發(fā)商的商業(yè)項目建筑設計案例點評（常州新城公司開發(fā)項目） 1、吾悅百貨案例 2、吾悅購物中心案例 3、吾悅國際廣場案例 4、月星環(huán)球港案例

查看詳情>> 實施招商最重要的是把握商家的需求！ 城市中不同商圈性質的商業(yè)經營價值具有很大差別。 判斷商業(yè)價值的三個核心關鍵詞：區(qū)位+交通+人口 一、什么樣的商業(yè)項目容易招商？ 這樣的商業(yè)不愁招商—對常州武進區(qū)吾悅廣場商業(yè)項目的點評。 一個地級市區(qū)級商圈項目為何能招入ZARA等輕奢品牌？ 1、城市等級與商圈性質決定了招商的難易程度 商家是否愿被招商的模擬驗證： ?省會城市市級商圈模擬招商的結果 ?地級市區(qū)級商圈模擬招商的結果 ?縣級市社區(qū)商圈（1）模擬招商的結果 ?縣級市社區(qū)商圈（2）模擬招商的結果 2、經營商家的開店計劃決定了是否能夠進入該城市 （1）經營商家在該城市是否有布點的計劃 （2）你的商業(yè)項目是否符合商家的要求（含經營者關注重點）： 二、商業(yè)地產項目的開發(fā)營運流程 問題1：一般商業(yè)地產購物中心項目開發(fā)營運全程操作周期）需要多少時間？ ?萬達廣場全程操作周期（用時18個月） ?成都財富中心工程進度（用時21個月） ?深圳萬象城全程操作周期（2002年開工，2004年12月開業(yè)，2年多） 問題2：一般商業(yè)地產購物中心項目的招商什么時候開始啟動？ ?萬達廣場招商啟動時間在開業(yè)前的第14個月 問題3：一般商業(yè)購物中心項目的開業(yè)什么時候開始啟動營銷推廣活動？ ?深圳萬象城的開業(yè)營銷推廣活動在開業(yè)前第12個月 問題4：一般商業(yè)購物中心項目招商后開業(yè)，在開業(yè)前第幾個月開始給商家進入裝修？ ?萬達廣場在開業(yè)前第6/4個月開始讓商家進入裝修 ?成都財富廣場在開業(yè)前第6個月起讓商家進入裝修 問題5：初試水商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，你知道商業(yè)地產項目整體開發(fā)各階段的工作內容嗎？ 商業(yè)房地產項目整體開發(fā)各階段的工作內容： 第一、土地獲取階段9項工作 第二、規(guī)劃設計階段6項工作 第三、開工準備階段6項工作 第四、開工建設階段7項工作 第五、開盤準備階段3項工作 第六、開盤銷售階段3項工作 第七、工程建設階段20項工作 第八、竣工入住階段8項工作 第九、售后及移交階段9項工作 四、商業(yè)經營管理公司的六大營運管理職能與內容 （一）商業(yè)經營管理公司的六大營運管理職能 1、返租/招商/商家品牌更換等5項管理職能 2、租賃/入駐審核管理5項管理職能 3、市場營銷管理4項管理職能 4、商業(yè)服務管理5項管理職能 5、行政事務管理4項管理職能 6、物業(yè)管理5項管理職能 （二）商業(yè)經營管理公司的六大服務管理內容 1、租賃/返租6大服務管理內容 2、租賃/入駐審核7大服務管理內容 3、市場營銷4大服務管理內容 4、商業(yè)服務7大服務管理內容 5、行政事務4大服務管理內容 6、物業(yè)服務7大服務管理內容 五、招商工作的四大管理階段 （一）招商前對項目的理解階段 第一階段的3項主要工作內容（招商前對項目的理解階段） 第二階段的8項主要工作內容（招商的組織準備階段） 第三階段的3項主要工作內容（項目的招商執(zhí)行階段） 第四階段的2項主要工作內容（商家進場裝修階段） （二）招商與經營管理的階段與工作實施步驟 第一階段：項目理解階段 市場調研的目的（含市場調研成果）： 通過人口及消費結構、城市商業(yè)狀況、同類競爭分析以確定目標客層和商品檔次的調查，尋找商圈中亮點和空白，形成錯位經營，打造本項目核心競爭優(yōu)勢。 第一項工作：對項目建筑指標的解讀——限制條件與局限性 1、項目地塊的建筑指標有哪些限制條件，對招商有哪些局限。 2、項目地塊的建筑指標是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。 案例一：山東濟南英雄山路項目（地塊產品的調整方案） 第二項工作：對項目的市場市調與定位的理解 1、市場調查內容（6項） 附：商業(yè)市場調查內容一覽表 第三項工作：如何做好品牌落位工作 1、品牌落位的思路與方法 2、確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖 3、品牌落位案例介紹：城開“世紀之門”項目案例、唐山鐵路樓項目案例 第四項工作：對項目建筑規(guī)劃設計的參與（修改與調整） 1、根據項目定位對商業(yè)業(yè)態(tài)布局的建筑規(guī)劃做細化調整 2、參與商業(yè)項目方案設計，關注總體建筑結構關系/及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量 3、參與商業(yè)項目擴初設計，關注項目結構設計/商場垂直及水平交通動線設計，對商業(yè)規(guī)劃的平面及垂直動線提供實用性的商業(yè)建議；對外立面設計及內部裝修提供商業(yè)建議；對項目的景觀氛圍營造、燈光工程提供商業(yè)建議。 4、參與商業(yè)項目施工圖設計，關注商鋪的分割/垂直管線的布局/材質及工藝，根據商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)對工程給排水、強電、弱電、燃氣、暖通等方面的物業(yè)配置提供建議。 5、參與商業(yè)項目內裝設計，關注內裝材質/裝修色彩的搭配/店招設計/內部廣告位，對商業(yè)衛(wèi)生間、卸貨區(qū)等公共區(qū)域的設置及設施配置提供建議。 6、參與商業(yè)項目外立面設計，關注外立面使用的材質/外立面廣告位的設計/LED，對商業(yè)公共指示牌等形象布置提供建議。 第二階段：組織準備階段 第一項工作：項目招商經營管理前的組織準備 1、建立招商組織 2、招聘與培訓招商人員 第二項工作：項目招商經營管理前的工作準備 1、招商工作計劃內容 2、招商原則與主力店占比 3、招商工作六大策略 4、招商管理目標、合作方式與組合原則 5、異地招商的三種動因 6、編制租賃方案 7、編制《招商手冊》（含成功招商手冊案例解析） 8、準備招商合同 9、制定招商工作執(zhí)行流程 10、招商工作的內外準備工作 第三階段：招商執(zhí)行階段（含招商技巧） 第一項工作：準備招商洽談工作的內容 1、招商洽談的工作內容 第二項工作：確定招商的方式 2、五種招商方式的選擇 第三項工作：招商計劃實施期 3、招商計劃實施（含招商目的與方式） 第四階段：進場裝修階段 第一項工作：經營商戶進場裝修的審核 1、商戶進場裝修的審核內容 第二項工作：經營商戶進場裝修的實施 附：商業(yè)經營管理公司關于經營商家辦理入駐手續(xù)的流程圖 2、到物業(yè)部領取相關資料，詳細了解進場有關規(guī)定 3、到物業(yè)部簽訂相關協(xié)議（三個類別） 4、備齊相關證件（入駐裝修需帶齊的資料） 5、辦理入駐裝修申請審批手續(xù) 6、審核通過，交付裝修押金 7、進場裝修及相關事項 8、介入公共部分的內裝 9、介入外裝飾工程 10、多種經營點位規(guī)劃及招商：花車、臨時攤位 11、掉鋪補招及優(yōu)化調整 12、裝修竣工驗收退還裝修押金 13、擇日開業(yè)經營 六、招商實施步驟中的重點工作（每一步驟的重點工作詳細解說） 1、招商實施步驟 步驟一：招商工作的前期調研準備階段 步驟二：招商方案的設計策劃階段 步驟三：招商實施籌備階段 步驟四：招商實施階段 步驟五：進場裝修階段 2、招商成果的衡定標準 3、招商租金的測算思路與方法（含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平） 4、超市賣場對購物中心的作用 5、百貨對購物中心的作用 七、商業(yè)項目開發(fā)運營各階段的關注要點 （一）建筑規(guī)劃設計階段的關注要點 1、方案設計階段關注4個要點 2、擴初設計階段注4個要點 3、施工圖設計階段注5個要點 4、外立面設計階段注4個要點 （二）招商啟動階段的關注要點 1、招商宣傳主題的確立 2、招商工作的重要道具《招商手冊》制作重點內容 3、招商傳播的媒體選擇 4、招商費用的預算 （三）工程施工建設階段的關注要點 1、餐飲店的上下水、煤氣點位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置 2、打樓板、隔斷墻砌筑 3、毛胚、精裝商鋪確定 4、外立面廣告位確定 （四）招商實施階段的關注要點 1、地點選擇 2、會議主題確立 3、會場布置 4、會議流程 5、接待方案/傳播計劃 6、嘉賓及商戶的邀請 7、印刷品、禮品的準備 8、安保及應急方案 （五）商家進場裝修階段的關注要點 1、商戶征照齊全的審核 2、功能分區(qū)、品牌落位的核對審核 3、裝修方案（含店招設計）的審批 4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進場裝修 5、商戶進場的安全教育與演練 八、商業(yè)經營管理公司的日常經營管理工作內容 1、經營決策信息管理內容介紹 2、經營環(huán)境管理內容介紹 3、商戶關系管理內容介紹 4、消費者服務管理內容介紹 5、商場人員管理內容介紹 6、公共關系管理內容介紹 7、廣告位管理內容介紹 8、營銷管理內容介紹 9、臨時經營點管理內容介紹 10、商家更換招聘管理內容介紹 11、物業(yè)管理內容介紹