房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算及新報(bào)表填列操作技巧與營改增應(yīng)對策略
發(fā)布日期：2015-06-25瀏覽：6052
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課程背景
2014年注定房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)屬于多事之秋，先是遭遇稅務(wù)指令性檢查，再則是鋪天蓋地土地增值稅清算，年終大考又面臨新的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表修訂，年終考卷如何完成？新申報(bào)表對于房地產(chǎn)企業(yè)又將產(chǎn)生哪些影響？填報(bào)錯誤會帶來哪些風(fēng)險？2014年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)可以選用的政策又有哪些變化？本次課程將針對房地產(chǎn)建筑企業(yè)獨(dú)開篇章。
另外，令人忐忑的建安房地產(chǎn)企業(yè)的營改增新政將在2015年實(shí)施，營改增本質(zhì)上是有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準(zhǔn)備，將不僅無法降低稅收成本，還有可能會增加稅負(fù)和加大稅務(wù)風(fēng)險。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)航人及財(cái)稅高管應(yīng)該在戰(zhàn)略角度高瞻遠(yuǎn)矚提前部署企業(yè)應(yīng)對營改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂外患期間能“駕橫海之大航，領(lǐng)集團(tuán)于無憂”。
鑫上品稅務(wù)師事務(wù)所抽調(diào)公司業(yè)務(wù)精英組成專業(yè)團(tuán)隊(duì),將在重慶組織多輪培訓(xùn)，從經(jīng)營模式管理、財(cái)務(wù)模式管理、稅務(wù)模式管理、合同修訂與管理、IT系統(tǒng)調(diào)整更新等角度協(xié)助集團(tuán)領(lǐng)航人從集團(tuán)戰(zhàn)略角度認(rèn)識房地產(chǎn)營改增影響，幫助財(cái)稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點(diǎn)、難點(diǎn)，繼而能確保集團(tuán)各相關(guān)部門理解集團(tuán)營改增策略，準(zhǔn)確執(zhí)行“運(yùn)用之妙存乎一心”的營改增轉(zhuǎn)型方案與籌劃。課程對象
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理
房地產(chǎn)服務(wù)提供者學(xué)員收獲
如您是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人，您可以：
理解如何站在戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)企業(yè)營改增；
認(rèn)識自上而下全集團(tuán)一致行動應(yīng)對營改增的重要性。
如您是財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理，您可以：
領(lǐng)略房地產(chǎn)業(yè)營改增政策，探索營改增應(yīng)對措施；
分析本企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀，理解如何建立完善營改增內(nèi)控制度；
初步學(xué)會正確降低本企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。
課程時長
12 H課程大綱
第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？
1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？
2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤有何影響？如何評價稅負(fù)變化？
3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會如何變化？
4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？
5.房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
6.房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
7.房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣？
8.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣？
9.房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？
10.營改增后，一級開發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？
11.在拆遷補(bǔ)償安排下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
12.項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？
13.預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
14.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理？
15.在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，適用稅率？房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？
16.是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
17.對于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策？
18.賣房贈冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營？
19.銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？
20.賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？
21.買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？
22.轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？
23.項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？
24.將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，營改增后是否有影響？
25.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后哪里是納稅地點(diǎn)？
26.存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
27.營改增啟動時已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？在工程建設(shè)期間營改增啟動，改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？
28.營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)增值稅如何處理？
29.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？
30.沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務(wù)。
31.房地產(chǎn)營改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？
32.營改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無分別？
33.營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？
34.營改增后自行出租開發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各階段納稅實(shí)務(wù)風(fēng)險防范
第一階段 投資決策階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險防范
1.實(shí)收資本的會計(jì)核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)閷?shí)收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？
2.房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會計(jì)處理？調(diào)研費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？
3.投資方以土地使用權(quán)進(jìn)行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？
4.項(xiàng)目收購拿地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地如何抉擇？對于未來土地增值稅清算有何影響？
5.以土地投資新設(shè)公司——而后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及哪些稅收問題？投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭議？土地計(jì)稅基礎(chǔ)有無變化？
6.投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅？
7.房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理？
8.企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9.企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
10.新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費(fèi)？
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除？
12.企業(yè)投資人抽逃資金應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？投資人長期占用企業(yè)資金怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
第二階段 前期工作階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險防范
13.土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？土地出讓和轉(zhuǎn)讓有何本質(zhì)不同？
14.取得土地使用權(quán)成本怎樣進(jìn)行會計(jì)核算？
15.房地產(chǎn)開發(fā)如何確定項(xiàng)目開發(fā)主體？各有哪些優(yōu)勢、劣勢？
16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？
17.土地轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？
18.利用注銷、破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人和非債權(quán)人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？
19.繳納大配套費(fèi)還要補(bǔ)繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費(fèi)可否減免契稅？
20.劃撥用地要轉(zhuǎn)讓契稅誰承擔(dān)？沒有其他稅收問題了嗎？
21.改變土地用途是否補(bǔ)征契稅？還是一定要走招拍掛程序？
22.競拍取得土地注意過土地出讓合同簽訂日期嗎？開發(fā)過程中土地使用稅怎么計(jì)算？
23.競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？
24.紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？
25.返還土地費(fèi)用該如何納稅處理？沖成本還是計(jì)入收入？
26.投資政府土地改造項(xiàng)目如何納稅處理？真能免稅嗎？
27.回遷房改造有多少種核算模式？如何計(jì)算繳納營業(yè)稅？
28.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購取得土地涉及哪些稅收風(fēng)險？可否納稅籌劃？
第三階段 項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險防范
29.怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？成本對象如何專項(xiàng)報(bào)告？
30.怎樣劃分開發(fā)成品的成本項(xiàng)目？每個成本項(xiàng)目所包括的具體內(nèi)容是什么？
31.土地增值稅清算項(xiàng)目和清算單位的確定與成本對象設(shè)置有多大關(guān)系？
32.開發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？
33.共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？
34.商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
35.簽訂施工合同甲供材如何處理？營改增后怎么辦？
36.如何監(jiān)控項(xiàng)目利潤滿足績效考核？
37.如何從合同管理的角度上設(shè)置核算體系滿足內(nèi)部數(shù)據(jù)采集的需要？
38.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)志是什么？開發(fā)產(chǎn)品完工后我們該做什么？
39.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？項(xiàng)目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報(bào)有何關(guān)系？
40.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問題？
第四階段 竣工驗(yàn)收和銷售階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險防范
41.開發(fā)產(chǎn)品完工后如何調(diào)整應(yīng)納稅所得額？
42.房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
43.房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅年度納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
44.財(cái)務(wù)部如何配合銷售部門做好價格測算？
45.什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
46.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅清算與價格之間存在哪種平衡關(guān)系？
47.“買一贈一”怎樣納稅？營改增之后怎么辦？
48.房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前向業(yè)主收取的意向金能否考慮暫不征收營業(yè)稅，待開盤確認(rèn)后再繳納相關(guān)稅金？
49.售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較
50.房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
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