- 朱奇
- 所在地： 廣東省 深圳
- 擅長領(lǐng)域： 經(jīng)營計劃 銷售技巧
- 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)|建筑業(yè) 房地產(chǎn)/建筑/建材/工程
- 市場價格：
26000/天
(具體課酬請與講師溝通確定)
- 主講課程：《商業(yè)地產(chǎn)五項修煉》、《商業(yè)地產(chǎn)選址攻略》、《城市綜合體策劃定位深度剖析解密》、《連鎖門店管理與商品布局展示實務》、《商業(yè)地產(chǎn)投資分析與操盤詳解》、《社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)步行街的前期規(guī)劃實務》、《購物中心選址與運營管理》、《商鋪投資理論與實戰(zhàn)》等
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2015-10-10...查看詳情>> 傳統(tǒng)意義上的好地段往往指: 商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)； 處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，或是臨近交通樞紐的地方（火車 站，長途汽車站等）； 十字路口等人流匯聚之地。 4、規(guī)模性 在規(guī)模效應中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應，規(guī)模在擴張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。 5、布局性 (1)在市場完善的硬件設施中，布局尤為重要，一個暢通的設計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設計，卻適得其反。 (2)市場布局中通道的設計標準為2.4m寬，各主通道可達2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。 (3)在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個方法： 人流量大。 攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。 標識性強，即在市場中有明顯標識易于記憶的商鋪。 人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。 購物習慣性。如直線通道的黃金點。 相鄰物業(yè)價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。 6、硬件性 硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。 (1)功能性 (2)展示性 7、穩(wěn)定性 市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個方面: （1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性 （2）手續(xù)的穩(wěn)定性 （3）建筑物硬件的穩(wěn)定性 （4）商圈的穩(wěn)定性 8、人氣 人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶 人氣和消費者人氣兩個方面。 9、資源性 10、競爭與兼容性 （1）競爭性 （2）兼容性 11、商圈分析 按照市場消費屬性可分為綜合性區(qū)域消費類市場和各類專業(yè)性市場。 （1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法。 (2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進行，其主要方法有： 比率人口相乘法 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法 (3) 商圈分析的分析步驟 確定市場類型。 研究市場商品服務范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。 調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。 研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。 比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。 根據(jù)商圈外的具體情況進行研究，并對上述開發(fā)潛力作進一步修正。 (4) 核心商圈與輻射商圈 核心商圈為項目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權(quán)價、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場的硬件、軟件的差異化等，通過對這些數(shù)據(jù)的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。 轉(zhuǎn)讓費=（市場攤位一手租金-二手租金）*5 12、人口分析 在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟的關(guān)系。在地產(chǎn)項目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系，在市場中人口分為消費者和商戶兩個部分。 （1）消費者分析 （2）商戶分析 在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認同習慣性要側(cè)重分析。 13、人性 以上12項參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。 14、十三參數(shù)使用要點 （1）SWOT分析方法 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 （2）十三參數(shù)使用方法要點： :人性是一切的基礎(chǔ)，“人和”是最重要的。 時機性與進程性是限制參數(shù)，它是項目的最前提的條件。 地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項目的地緣屬性。 規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團隊和執(zhí)行操作能力 對技術(shù)面的把控。 穩(wěn)定性與資源性是對后期運營和管理進行考察的屬性。 競爭與兼容性是對“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評判。 地段性與規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性。 規(guī)模達到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進程性打破。 地段性與資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段 性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。 任何屬性中，如違反進程性，其他屬性的作用將削減。 地段性、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強，其次在同質(zhì)下的布局 性，然后是地段性，布局性有時與地段性同等重要。 就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由 商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬 件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析 是十三參數(shù)分析的核心。 資源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。 參數(shù)分析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實際情況中，應根據(jù)市 場需要靈活運用，不斷潛心體會、融匯貫通。 四、商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法 定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質(zhì)”的方面進行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據(jù)。 通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎(chǔ)。而通過對消費者的訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費者都要進行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標商戶群，以核心商圈為主。 定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供參照。 五、商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式 從目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，最核心的問題是開發(fā)商的短期變現(xiàn)和長期經(jīng)營之間的矛盾，這是一個階段性的問題 1、定單式的開發(fā)模式，其中以幾年前萬達地產(chǎn)的開發(fā)模式為代表。 2、單一的出售模式。 3、出售后統(tǒng)一管理或者叫售后返租和包租。 4、以租代售。 5、開發(fā)商出售加持有。 6、開發(fā)商完全持有。 六、商業(yè)房地產(chǎn)市場建筑設計要點 七、商業(yè)項目籌備期、蓄水期、預熱期、強銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個時期的特點和模式探討
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2015-10-10...查看詳情>> 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地政策環(huán)境分析與解讀 1、當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資形勢 2、“十八大”后，房地產(chǎn)行業(yè)的投資政策導向 3、城鎮(zhèn)化與中小城市投資機會分析 4、未來5年國內(nèi)房地產(chǎn)的投資方向 二、當前房地產(chǎn)企業(yè)投資模式 1、大盤開發(fā)的模式 2、剛性需求性項目的投資模式 3、稀缺資源項目的投資模式 4、軍產(chǎn)模式 三、投資拿地工作的理念和認知 1、投資管理在企業(yè)系統(tǒng)中的地位 2、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理方式 3、投資管理的要素 4、不同企業(yè)對投資管理的實踐途徑 四、宏觀調(diào)控后，品牌房企在拿地領(lǐng)域的對策 1、宏觀政策變化后，投資管理決策的調(diào)整方式 2、政策空白空間的土地拓展方向 3、對國土政策和具體地塊競買政策的研究 4、土地優(yōu)惠政策的爭取技巧 案例:龍湖土地整治項目 五、標桿企業(yè)常用的拿地策略分析 1、不同類型企業(yè)的拿地策劃 2、典型企業(yè)勾地技巧研究 3、門檻條件的設置 案例：項目條件設置匯總研究 六、品牌企業(yè)前期如何控制地皮 1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式 2、各種方式組合運用的效果分析 3、企業(yè)前期土地談判的方式及階段性成果 4、典型的土地協(xié)議案例分享 某項目案例：某項目合作意向書、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 七、投資拿地工作的常用工具 1、土地儲備跟蹤表 2、目標地塊重點跟蹤表 3、城市發(fā)展月報 4、地區(qū)公司發(fā)展部月度簡報 5、特定地塊土地深度分析簡報 6、項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算模版 7、投資建議書 八、投資拿地體系的建立與培養(yǎng) 1.投資人員的精細化培養(yǎng) 投資人員的選擇和培養(yǎng) 發(fā)展部人員的搭建和崗位職責 投資人員的基本素質(zhì) 2.投資工作的秘密性和隱蔽性 信息的最快傳遞和決策途徑 如何挖掘土地信息中的秘密 獨立完成拿地工作的心里調(diào)節(jié) 3.不同地域企業(yè)對投資成果的獎勵政策 九、投資管理風險管理與后評價 1、項目運營后評價案例分析（2—3個） 2、風險管理對再投資的重要性
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2015-10-10...查看詳情>> 房地產(chǎn)私募基金、并購重組操作和融資風險規(guī)避實戰(zhàn)培訓大綱 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)融資多渠道建設與可行性分析 第二部分：房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金操作 1、運作房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金需必備的N多條件 2、基金募集流程與方式方法及如何建立募資渠道 3、擬投項目篩選與盡職調(diào)查需重點關(guān)注的事項 4、投資決策必須規(guī)避哪些風險 5、已投項目的管控模式與策略 6、開發(fā)項目如何獲得私募基金的青睞 第三部分：房地產(chǎn)并購重組操作 1、房地產(chǎn)并購重組的動因 2、房地產(chǎn)并購重組的三種類型 3、房地產(chǎn)并購重組的十二種基本方式 4、房地產(chǎn)并購重組的程序與要點 5、房地產(chǎn)并購重組過程中的六大法律風險 6、房地產(chǎn)并購重組的五大特點 7、房地產(chǎn)并購重組的三大模式 8、房地產(chǎn)并購重組案例解析 （1）房地產(chǎn)開發(fā)中項目收購案例 （2）房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)收購 （3）信達地產(chǎn)收購ST天橋 （4）外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)案例 第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)各融資渠道法律風險分析與規(guī)避策略 1、各類型實際案例分享 2、現(xiàn)場解答學員融資中遇到的法律問題
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2015-10-10...查看詳情>> 一、 房地產(chǎn)人力資源管理 1、 人力資源管理發(fā)展階段 2、 人力資源管理在房地產(chǎn)中的現(xiàn)狀 3、 房地產(chǎn)人力資源管理特點 案例實戰(zhàn)：房地產(chǎn)HR與員工對比分析 管理分享：人力資源管理和人才管理模型、組織級管理成熟度模型 二、 房地產(chǎn)非人力資源經(jīng)理的人力資源管理 1、 非人力資源經(jīng)理在工作中的角色定位與認知 2、 房地產(chǎn)非人力資源經(jīng)理的人力資源管理 三、 房地產(chǎn)項目（總）經(jīng)理勝任力模型 1、 項目（總）經(jīng)理在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略地位 2、 房地產(chǎn)項目（總）經(jīng)理勝任特征概念 四、 非人力資源經(jīng)理的招聘技術(shù)與技巧 1、 房地產(chǎn)人才管理的現(xiàn)狀分析 2、 房地產(chǎn)企業(yè)招聘與配置工作分析 3、 非人力資源經(jīng)理的招聘與面試技術(shù)及技巧 五、 非人力資源經(jīng)理的育人與用人技能 1、 房地產(chǎn)企業(yè)在培訓與開發(fā)中的困惑分析 2、 非人力資源經(jīng)理的育人與用人之道 六、 非人力資源經(jīng)理績效管理提升 1、 房地產(chǎn)企業(yè)的績效管理與績效考評 2、 從房地產(chǎn)里程碑節(jié)點到績效考評指標 3、 非人力資源經(jīng)理績效考核技能應用
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2015-10-10...查看詳情>> 一、社區(qū)商業(yè)概述 社區(qū)商業(yè)的定義 社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別 社區(qū)商業(yè)的特點 社區(qū)商業(yè)類型 二、打造社區(qū)商業(yè)的目的 是整個大社區(qū)的配套 為獲取更大利潤 社區(qū)商業(yè)開發(fā)的常見誤區(qū) 三、社區(qū)商業(yè)與開發(fā)項目的關(guān)聯(lián) 社區(qū)商業(yè)必須尊重開發(fā)項目的定位 社區(qū)商業(yè)必須尊重開發(fā)項目的總體規(guī)劃 四、社區(qū)商業(yè)與城市商圈的關(guān)系 1、從商業(yè)格局看有多少個商圈 各個商圈怎樣的規(guī)模 各個商圈的相對位置、距離 各個商圈功能、關(guān)系 商圈是自然形成的嗎 政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃 項目在一個成熟商圈內(nèi),競爭激烈,該怎么定位 項目不在成熟商圈內(nèi),配套不全、設施不完善,又該怎樣定位 2、城市商圈有哪些商業(yè)形態(tài) 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀 各類商業(yè)形態(tài)運作模式 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 3、城市商圈 有哪些商業(yè)形態(tài) 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀 各類商業(yè)形態(tài)運作模式 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 五、社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析 開發(fā)項目周邊的自然環(huán)境 開發(fā)項目區(qū)域的市政配套 本項目商業(yè)與周邊項目商業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系 開發(fā)項目的交通網(wǎng)絡狀況 六、社區(qū)商業(yè)終端消費者研究 終端消費者的區(qū)域劃分 終端消費者的人口比例 終端消費者的消費特征 七、社區(qū)商業(yè)的選址 大型社區(qū)商業(yè)選址 中小型社區(qū)商業(yè)選址 八、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 終端消費者調(diào)查內(nèi)容設置 終端消費者需求分析 社區(qū)商業(yè)主題定位 社區(qū)商業(yè)的功能定位 社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位 位于主題商圈邊緣和獨立于商圈的商業(yè)物業(yè)的不同定位 九、社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)的規(guī)模設定 社區(qū)商業(yè)的建筑風 社區(qū)商業(yè)的休閑配套設置原則 社區(qū)商業(yè)的整體氛圍營造 人流動線的規(guī)劃 鋪位面積配比 合適鋪位開間/進深比例 十、社區(qū)商業(yè)的租售價格 商鋪租售價格與整體項目的定位相關(guān) 商鋪租售價格與業(yè)態(tài)定位相關(guān) 與周邊社區(qū)商業(yè)項目的比較 運用參照系數(shù)減法 租價反推的方法 十一、招商工作步驟 組建團隊 制定招商計劃 制定招商宣傳資料 制定招商工作進度表 制定招商工作流程 選定招商目標 設定招商條件 制定招商優(yōu)惠和扶持措施 招商談判和簽約 組織商戶的商裝 十二、商業(yè)規(guī)劃與實施 劃分商業(yè)類別和品牌 規(guī)劃預留主力店的位置 維護統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象 招商的順序原則 主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性 做好招商摸底 洽談品牌商家進入 社區(qū)商業(yè)同中小主力店初步洽談的準備 商鋪銷售與項目招商的關(guān)聯(lián) 如何舉辦商鋪招商活動 招商的方式及注意問題 十三、社區(qū)商業(yè)的推廣和銷售 1、確定推廣方向 以品牌推廣為核心 以產(chǎn)品推廣為核心 以概念推廣為核心 2、確定推廣策略 市場機遇明顯、項目優(yōu)勢明顯-全面領(lǐng)先型市場策略 市場機遇明顯、項目劣勢明顯-改善劣勢型市場策略 市場風險明顯、項目優(yōu)勢明顯-差異化型市場策略 市場風險明顯、項目劣勢明顯-規(guī)避競爭型市場策略 3、確定推廣步驟 4、確定推廣主題
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