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• “白銀時(shí)代”房企成本全程精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析 暨背后價(jià)值提升十大攻略

  2015-09-25...
  查看詳情>> 前言：白銀微利時(shí)代對(duì)房企影響研討—行業(yè)蛻變 1、2015年行業(yè)動(dòng)態(tài)總結(jié)分析 ?行業(yè)整體走勢(shì)分析 ?標(biāo)桿房企主要經(jīng)營(yíng)總結(jié) ?從成本角度分析白銀時(shí)代帶給我們的啟示  2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路 ?高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián) ?如何構(gòu)建低成本控制體系 ?管理者應(yīng)從哪些方面掌握成本控制成效 七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？ 【毀三觀】產(chǎn)品+營(yíng)銷+成本三觀 【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個(gè)問題 【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境 第一部分：開發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次 （頭腦風(fēng)暴篇） 核心思想一、做好項(xiàng)目成本管理的四大關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆  關(guān)鍵詞四、落地 思考：前端決定后端---項(xiàng)目成本管理的趨勢(shì)--先策后控 討論：關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個(gè)階段、四種能力、五個(gè)邏輯 核心思想二、成本管理的落地的六大實(shí)施攻略     攻略一、目標(biāo)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)---成本管理的核心     攻略二、目標(biāo)成本前期策劃---成本管理的基礎(chǔ)     攻略三、確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)---成本管理重要手段     攻略四、預(yù)警和強(qiáng)控---成本控制的創(chuàng)新手段     攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐     攻略六、月度動(dòng)態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段 思考：如何通過專業(yè)精細(xì)化的成本控制管理實(shí)現(xiàn)地塊利潤(rùn)最大化？ 核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問題 1） 開發(fā)周期——時(shí)間成本 2） 成本策劃與規(guī)劃 3） 管理成本與隱形（成本）消耗 4） 不可忽視的財(cái)務(wù)成本 5） 設(shè)計(jì)管理工作對(duì)成本控制的重要意義和價(jià)值 …… 注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的NO.1----我能 秘籍：成本控制八大價(jià)值提升策略 1、“杠桿”原理 2、“等級(jí)匹配”原理 3、“效益”原理 4、“不平衡”原理…… 思考：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的成本價(jià)值挖掘？ 案例分享：1、不平衡使用容積率項(xiàng)目—龍湖弗萊明戈 2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例 秘籍：成本價(jià)值挖掘的四大原則 案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣… 注意：要敢于拉大產(chǎn)品價(jià)格差距，最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價(jià)補(bǔ)缺。 核心思想四、以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系的建立 1、目標(biāo)成本確定 2、目標(biāo)成本分解 3、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理 4、目標(biāo)成本考核辦法 5、目標(biāo)成本后評(píng)估 6、成本管控基礎(chǔ)保障 思考點(diǎn)：成長(zhǎng)型企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)的成本管理特點(diǎn)對(duì)比分析 案例總結(jié)：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫模板 第二部分  標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項(xiàng)目?jī)r(jià)值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇） 我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的： ?1、萬科地產(chǎn)  2、龍湖地產(chǎn)  3、綠城地產(chǎn)  4、星河灣地產(chǎn) 思考：1、為什么要學(xué)習(xí)萬科成本控制技巧？ 2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？ 應(yīng)用分享：1、龍湖控景觀成本3個(gè)必殺技.doc 2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？ 3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點(diǎn) 一、內(nèi)部視角看龍湖—-“我能”之造夢(mèng)工廠 1、相對(duì)較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果…… 二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀（極致成本價(jià)值杠桿作用） 1、兒時(shí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)    2、配置好、品質(zhì)高、有面子…… 三、學(xué)習(xí)龍湖成本控制的四個(gè)層次 1、道、法、術(shù)、器 a、天下沒有難做的成本，找對(duì)方法和路徑  b、走出去、請(qǐng)進(jìn)來   c、站在巨人肩膀看世界 ★深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招 絕招一、建立全員成本管理文化  絕招二  構(gòu)建成本管理框架  絕招三  規(guī)范成本科目分類 絕招四  建立成本管理流程 絕招五  客戶產(chǎn)品導(dǎo)向需求 絕招六  控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié) 絕招七  加強(qiáng)施工圖紙深度審核 絕招八  規(guī)范變更簽證流程本……   第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實(shí)戰(zhàn)方法  (登堂入室篇) 第一節(jié)  立項(xiàng)階段成本控制18要點(diǎn) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制由于國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 1、新征土地期間 2、買斷項(xiàng)目期間 3、合作開發(fā)期間 第二節(jié)  規(guī)劃階段成本控制30要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)幾乎決定了項(xiàng)目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。 1、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2、規(guī)劃方案報(bào)批3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)4、施工圖設(shè)計(jì)5、銷售包裝設(shè)計(jì)6、裝修設(shè)計(jì)階段7、配套功能設(shè)計(jì)8、設(shè)計(jì)變更9、材料設(shè)備選型 案例解析：“規(guī)劃成本敏感點(diǎn)”、、“某項(xiàng)目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書”、“風(fēng)水案例” “偷面積與新面積計(jì)算規(guī)則”、“風(fēng)格、材料與成本案例”、等。其中： 1、方案階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒         2、擴(kuò)初階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒 3、施工圖階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒     4、地下室與地下車庫設(shè)計(jì)易出錯(cuò)點(diǎn)提醒 案例與解析：“報(bào)規(guī)報(bào)建關(guān)鍵技術(shù)”“萬科成控9項(xiàng)要點(diǎn)”“含鋼量控制步驟”“立面造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)” “規(guī)劃設(shè)計(jì)成控技術(shù)” “景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化”等。 控制標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)误w、車庫與地下室、豎向設(shè)計(jì)、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風(fēng)、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。 思考點(diǎn)：1、關(guān)于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE 2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界；  案例：龍湖?天街 、弗萊明戈 3、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化和價(jià)值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫 管理分享：龍湖地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)人員10條素質(zhì)要求 1、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力 2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)；提高決策效率 3、減少人為增加的工作復(fù)雜度 4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸? 5、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商…… 第三節(jié)、招投標(biāo)階段成本控制11要點(diǎn) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。 1、投標(biāo)單位選擇     2、招投標(biāo)文件      3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 思考點(diǎn)：1、中國(guó)式合同潛規(guī)則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項(xiàng) 3、合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn)：要命的開工令，合同中的定時(shí)炸彈、合同計(jì)價(jià)原則 4、如何判斷合同是采用固定總價(jià)包干還是固定單價(jià)合同？ 案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個(gè)成本模板 成果分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)方法及其經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告 其中：發(fā)標(biāo)、 答疑、開標(biāo)、定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)；供應(yīng)商管理、招標(biāo)方案、標(biāo)段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點(diǎn) 施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意，一是因各種變更帶來的費(fèi)用，二是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化原因，施工階段不可避免要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，這一階段要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。 1、設(shè)計(jì)變更   2、現(xiàn)場(chǎng)簽證     3、審圖    4、總分包配合費(fèi) 5、材料供應(yīng)   6、工程款支付   7、工程檔案管理 分享：1、標(biāo)桿房企《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》 2、簽證變更處理三大原則 簽證變更案例：事后補(bǔ)單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例 3、成果分享：《目標(biāo)成本測(cè)算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報(bào)》、《工程付款審批表》 應(yīng)用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單 2、某項(xiàng)目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc 3、施工圖審查控制要點(diǎn).doc      4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc 第五節(jié)、采購階段成本控制10要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。 1、材料進(jìn)場(chǎng)階段  2、材料性能價(jià)格比  3、材料款支付  5、材料驗(yàn)收與保管 6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？ 7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過程管控如何設(shè)置合同主要條款，防范采購風(fēng)險(xiǎn) 注意：采購管理核心價(jià)值---厘清采購管理的誤區(qū)、真正認(rèn)識(shí)采購 分享：標(biāo)桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規(guī)定》、《供應(yīng)商管理及》、《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包） 第六節(jié)、供應(yīng)商管理成本控制要點(diǎn) 1、供應(yīng)商管理基本原則 供應(yīng)商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人 2、供應(yīng)商考察三大關(guān)鍵步驟：三年業(yè)績(jī)表使用技巧 供應(yīng)商考察：--項(xiàng)目管理至關(guān)重要的第一步：看什么？怎么看？ 對(duì)掛靠的態(tài)度與政策；識(shí)別掛靠的核心技巧；履約評(píng)估核心與誤區(qū) 3、供應(yīng)商管理：對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的認(rèn)識(shí) 商務(wù)談判三大原則    博弈：田忌賽馬 標(biāo)桿房企供應(yīng)商管理案例：--李鬼案例--營(yíng)銷整合案例--黑名單案例 分享：標(biāo)桿房企《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》 第七節(jié)、銷售階段成本控制10要點(diǎn) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費(fèi)用目標(biāo)總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。 1、營(yíng)銷方案2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房 案例分享：營(yíng)銷管理案例、無效營(yíng)銷案例  第八節(jié)、預(yù)決算階段成本控制20要點(diǎn) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行月結(jié)制度，防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。 1、乙方預(yù)算2、鋼筋含量核實(shí)3、價(jià)差的調(diào)整4、洽商、變更的費(fèi)用控制5、違約與索賠 分享：標(biāo)桿房企《工程報(bào)送結(jié)算資料作業(yè)指引》《工程計(jì)價(jià)管理辦法》《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》、《工程結(jié)算審批表》、《竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議清單》 案例：結(jié)算不及時(shí)案例、屋面防水案例、竣工驗(yàn)收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例 第九節(jié)、期間費(fèi)用成本控制15要點(diǎn) 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政費(fèi)用組成。由于期間費(fèi)用的靈活性很高，更財(cái)務(wù)部要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。 1、財(cái)務(wù)費(fèi)用    2、人工費(fèi)用    3、行政管理費(fèi)用 分享：行政管理費(fèi)用預(yù)算編制案例 第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點(diǎn) 地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼。客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。 1、委托物業(yè)管理  2、資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)   3、物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 應(yīng)用分享：1、保修合同、擔(dān)保、原則及管理(附件)  2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc
• 房地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化與質(zhì)量通病防治

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)      (初窺門徑篇) 第二講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇) 第三講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇) 第四講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段(大功告成篇) 前言：簡(jiǎn)析房地產(chǎn)公司行業(yè)形勢(shì) 1、白銀時(shí)代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦”？ 2、萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅(jiān)持是什么？ 七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？ 【融三觀】工程+設(shè)計(jì)+成本三觀 【拼基礎(chǔ)】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境 【關(guān)鍵之路】品質(zhì)優(yōu)先+價(jià)值為王 房企轉(zhuǎn)型蛻變之路：品質(zhì)精工、管理精益、專業(yè)融合 、執(zhí)道發(fā)展 1、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要經(jīng)歷五大管理階段 1）、專業(yè)融合-- “薪火傳承”的重要性 1、管理的前瞻化---標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系 A、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化B、流程標(biāo)準(zhǔn)化C、合約標(biāo)準(zhǔn)化D、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化 2）、執(zhí)道發(fā)展 第一戰(zhàn)略層面，第二策略層面， 第三運(yùn)營(yíng)層面。 第一講： 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理核心要素--關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)” 第一部分：什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理？ 1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題 1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是最合適？ 3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營(yíng)造的品質(zhì)； 4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失， 5）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾 低價(jià)中標(biāo)的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主 2、現(xiàn)場(chǎng)管理的秘訣 3、現(xiàn)場(chǎng)管理面對(duì)困難與挑戰(zhàn) 思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？ 2、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的積極作用？ 小結(jié)：房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理的最高境界---無為而治 第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析 1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源 2、甲方與工程承包商在項(xiàng)目中管理的差異 4、甲方計(jì)劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對(duì)等 5、關(guān)于工程界面管理的確定 6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系 7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理 8、甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與外包商風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行 9、監(jiān)理公司的選擇與管理 10、監(jiān)控、激勵(lì)外包商的原則與方法 11、總包商在項(xiàng)目中的責(zé)權(quán)利 思考：1、現(xiàn)場(chǎng)總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對(duì)抗等危機(jī)處理辦法 2、總包與分包單位的矛盾點(diǎn)、多發(fā)階段及控制辦法 3、甲方、監(jiān)理、總包三方關(guān)注點(diǎn)差異及江湖恩怨。 分享：萬科集團(tuán)總包單位與甲方指定分包單位的工程界面劃分 話題1：房地產(chǎn)開發(fā)公司是否適合總承包？ 話題2：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 話題3：關(guān)于“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥” 分享：施工單位的“緊箍咒”---標(biāo)準(zhǔn)化合同范本及目錄 合同范本：《萬科建設(shè)工程施工總包合同》《建設(shè)工程施工監(jiān)理合同》《專業(yè)工程項(xiàng)目交付驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》 結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。 2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作是一個(gè)開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對(duì)最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。 第二講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段 第一節(jié)、開工前準(zhǔn)備階段管理---必須掌握的28大實(shí)施攻略 2、前置：工程管理的策劃思想—先策后控 3、全程：工程管控與項(xiàng)目全生命周期緊密結(jié)合 3、落地：項(xiàng)目管理策劃書 分享：1、萬科集團(tuán)標(biāo)桿工程管理策劃指導(dǎo)體系 2、《萬科城市花園項(xiàng)目管理策劃書》 3、二次優(yōu)化設(shè)計(jì)重要性案例分析 4、項(xiàng)目面積一覽表規(guī)劃面積指標(biāo)的確定 5、萬科、中海施工圖審查要點(diǎn) 案例分享：營(yíng)銷示范區(qū)--總平面布置策劃的前提 第三講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段 四大控制核心問題：進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全 第一節(jié)、工程管理四大核心之一--進(jìn)度計(jì)劃管理 工程計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預(yù)控計(jì)劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時(shí)也將各部門工作銜接起來，做到步調(diào)一致。 重點(diǎn)關(guān)注：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)及基準(zhǔn)工期 1、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制  2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解 3、工程管理進(jìn)度控制 一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃 討論：1、關(guān)于3級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性 2、計(jì)劃不力的主要原因分析 秘籍：進(jìn)度計(jì)劃控制三大法寶 進(jìn)度管控的秘訣---方法（協(xié)同）、方法（要點(diǎn)）、再方法（交叉點(diǎn)） 第二節(jié)、工程管理四大核心之二---質(zhì)量管理 質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命； 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，以及在才基礎(chǔ)上的開發(fā)效率競(jìng)爭(zhēng)，而非營(yíng)銷概念的競(jìng)爭(zhēng)。 分享：工程施工過程管理技能最有效的16大環(huán)節(jié) 1、施工組織設(shè)計(jì)審查 2、承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì)與交底 3、材料設(shè)備選型定版、部品封存 4、甲、乙供材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 5、施工質(zhì)量樣板引路 6、工程質(zhì)量巡檢制度 7、工序檢查 8、要讓問題可視化 9、監(jiān)理管理 10、成品保護(hù)---極易忽略的要點(diǎn)（解決50%交付問題的有效方法） 11、實(shí)測(cè)實(shí)量 12、例會(huì)制度 13、工地開放日與景觀示范區(qū)展示 14、室外管線綜合設(shè)計(jì) 15、竣工驗(yàn)收備案 16、專業(yè)學(xué)習(xí)—-薪火傳承 分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例 2、現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開觀摩會(huì)及工程巡檢問題記錄 3、精細(xì)化地產(chǎn)---精工品質(zhì)、不負(fù)匠心不負(fù)卿ppt 4、各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn) 5、一些質(zhì)量通病案例解析 a混凝土通病防治案例b滲漏點(diǎn)的關(guān)注與防治案例c防水施工要點(diǎn)把控案例 6、主體施工通病案例解析 7、立面及屋面工程管理通病預(yù)防措施 8、《中海地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊(cè)》 思考1、國(guó)標(biāo)規(guī)范的“問題”---以終為始 規(guī)范只是事后驗(yàn)收，從不告訴你如何預(yù)防，更缺少實(shí)用節(jié)點(diǎn)，質(zhì)量通病防不勝防。 思考2、設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏碰太多，“邊設(shè)計(jì)邊施工”成常態(tài)，質(zhì)量和進(jìn)度如何確保？ 思考3：如何做好強(qiáng)弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與施工管控？ （1）綜合、綜合、再綜合----解決“錯(cuò)漏碰”的根本性辦法 （2）排版、排版、再排版----確保“精品工程“的捷徑與辦法 第三節(jié)、工程管理四大核心之三---成本管理 工程施工期間成本控制是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的，成本管理體系主要是通過項(xiàng)目定位、成本測(cè)算、限額設(shè)計(jì)、招標(biāo)控制、合約管理、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，開源節(jié)流并用好資金是項(xiàng)目總經(jīng)理的重要職責(zé)。 1、建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系 2、建立項(xiàng)目全員、全過程成本控制管理體系 關(guān)注點(diǎn)：建立成本兩輪審批機(jī)制、年初編制、年中回顧、年末調(diào)整3大版本 分享：1、萬科項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理的三大紀(jì)律八項(xiàng)注意 2、工程管理成本控制秘籍----“三個(gè)固化”：“月結(jié)制標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施表單” 3、中海工程成本控制管理15個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié) 第四節(jié)、工程管理四大核心之四---安全管理 1、安全管理的在工程現(xiàn)場(chǎng)重要性 2、安全文明施工考核辦法 案例：河北張家口市某小區(qū)在建的18層樓，因施工導(dǎo)致起火 分享：萬科現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)doc 第四講： 項(xiàng)目工程交付、維修及項(xiàng)目后評(píng)估階段 目前建筑市場(chǎng)情況，產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，客戶維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)也帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶滿意度和對(duì)公司品牌的認(rèn)知度，又能對(duì)工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。 第一：交付前分戶驗(yàn)收督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)” 1、 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 2、 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收  3、 公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件) 4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)5、 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件) 實(shí)例分享：1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題  2、萬科交接驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)化流程 第二：工程竣工交付后管理 1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)                  2、物業(yè)接管驗(yàn)收 3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作 第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理 1、 入住前準(zhǔn)備工作(附件)       2、 物業(yè)移交與入伙程序(附件) 3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 第四、關(guān)注客戶體驗(yàn) 1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；2、交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線 案例：1、XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析 第五、項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施要點(diǎn)（前事不忘、后事之師） ?1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié) ?2 、技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié) ?3 、合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié) 分享：學(xué)習(xí)萬科做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc 思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？   2、對(duì)比分析萬科缺陷反饋優(yōu)秀案例 第五講：標(biāo)桿地產(chǎn)工程質(zhì)量經(jīng)典項(xiàng)目賞析（選講 ） 我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的： 1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn)  3、星河灣  4、綠城百合 核心思想：【三借】借勢(shì)+借智+借力 價(jià)值點(diǎn)：打造高品質(zhì)情景示范區(qū)重要性及五大原則 景觀重要性：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀 景觀工程核心要點(diǎn)管理 案例：學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)做秀景觀設(shè)計(jì)及施工管理.doc成為自己的NO.1 小結(jié)：先有正確的人、才有正確的事 第一、關(guān)于正確的人 1、選擇正確的人（對(duì)內(nèi)：團(tuán)隊(duì)） 話題1：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 話題2、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？ 2、選擇正確的人（對(duì)外：合作資源） a\房地產(chǎn)內(nèi)外部管理：內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府關(guān)系？　c\項(xiàng)目總經(jīng)理如何創(chuàng)造良好的外部條件 d\打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)事半功倍 分享：這些年萬科是如何培養(yǎng)優(yōu)秀人的？ 價(jià)值觀：結(jié)果導(dǎo)向---沒有功勞就沒有苦勞？ 小結(jié)：沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。 第二、關(guān)于正確的事 什么是正確的事？ 1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項(xiàng)目條件 分享：建立“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的工程技術(shù)管理方法。 4、房地產(chǎn)工程管理協(xié)同之道--大工程管理 最后：我的幾個(gè)建議
• 甲方與總（分）包尖銳問題處理及 工程四大核心問題實(shí)例解決 --暨以大視角全案例解讀工程管理難題

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一講： 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變 (頭腦風(fēng)暴篇) 第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)      (初窺門徑篇) 第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇) 第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇) 第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段(大功告成篇) 其中：第一講、 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變 思考：白銀時(shí)代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？” 第一部分：簡(jiǎn)析中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì) 1）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè) 2）、市場(chǎng)關(guān)鍵詞---風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存 3）、行業(yè)關(guān)鍵詞—大企業(yè)、多元化、聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)+  萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅(jiān)持是什么？ 七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？ 【毀三觀】設(shè)計(jì)+營(yíng)銷+工程三觀 【戰(zhàn)略論】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境 結(jié)論：新常態(tài)下中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合+執(zhí)道發(fā)展 第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展 一）、專業(yè)融合-- “薪火傳承”的重要性 1、管理的前瞻化---標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系 A、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化B、流程標(biāo)準(zhǔn)化C、合約標(biāo)準(zhǔn)化D、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化E、工作成果標(biāo)準(zhǔn)化 2、管理的業(yè)務(wù)化--- “道、法、術(shù)、器” 二）、執(zhí)道發(fā)展 第一戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標(biāo)、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。 第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。 第三運(yùn)營(yíng)層面，包括組織結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)研發(fā)、營(yíng)銷、客服、人力資源、流程控制等。 核心思想：做好項(xiàng)目工程管理的四大關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞一、格局  關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想 關(guān)鍵詞三、顛覆   關(guān)鍵詞四、落地 第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)  (初窺門徑篇)       1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)與 7大運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 案例：“12?19”模板支架坍塌事故分析 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理核心要素 關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)” 第一部分：什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理？ 1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題 1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是最合適？ 3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營(yíng)造的品質(zhì)； 4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？ 6）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾 話題：那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？ 2、 工程管理基本內(nèi)容 ： 設(shè)計(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等 3、現(xiàn)場(chǎng)管理的三個(gè)基本維度：            4、現(xiàn)場(chǎng)管理定義與本質(zhì) 5、開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理目標(biāo)、對(duì)象與責(zé)任      6、現(xiàn)場(chǎng)管理的秘訣 7、現(xiàn)場(chǎng)管理面對(duì)困難與挑戰(zhàn) 思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？ 2、房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理的最高境界---無為而治 3、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的作用？ 第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析（總、分包單位問題解決） 1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源 1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析 2、甲方與工程承包商在項(xiàng)目中管理的差異 4、甲方計(jì)劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對(duì)等 5、關(guān)于工程界面管理的確定 6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系 7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理 8、甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與外包商風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行 9、監(jiān)理公司的選擇與管理 10、監(jiān)控、激勵(lì)外包商的原則與方法 11、總包商在項(xiàng)目中的責(zé)權(quán)利 12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作 思考：1、現(xiàn)場(chǎng)總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對(duì)抗等危機(jī)處理辦法 2、優(yōu)秀的總包、分包單位選擇，參考標(biāo)準(zhǔn)有那些？ 風(fēng)險(xiǎn)案例：“蓮花河畔”倒樓事故 話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？ 話題2：關(guān)于總承包管理缺失引發(fā)的工程缺陷與糾紛 話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 話題4：關(guān)于“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥” (1)攘外必先安內(nèi)  (2)溝通、配合、協(xié)同 探索：開發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次 結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。       2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。 第四部分、標(biāo)桿房地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目賞析 我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的： 1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn)  3、星河灣  4、綠城百合 核心思想：【三借】借勢(shì)+借智+借力 小結(jié)：沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。 第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇) 先有正確的人；才有正確的事 第一部分、選擇正確的人（對(duì)內(nèi)：團(tuán)隊(duì)） A\項(xiàng)目“九大管理領(lǐng)域”管什么？  B\六管一控五環(huán)節(jié) 話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？ 話題2：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性  2、選擇正確的人（對(duì)外：合作資源） a\房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理： 內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府關(guān)系？ 分享：標(biāo)桿企業(yè)制度、流程參考文件 C、合約管理 實(shí)例分享：1、一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包） 分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì) 第二部分、選擇正確的事 什么是正確的事？ 1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項(xiàng)目條件 小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10大絕招 怎么 “決定正確的事” ？請(qǐng)改變你的非理性想法 確定正確的事 ----謀定而后動(dòng)---《項(xiàng)目策劃書》 落地：如何制定項(xiàng)目工程管理策劃書？ 七嘴八舌： 1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標(biāo)準(zhǔn)與技能PPT 2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點(diǎn)把關(guān)40個(gè)部位PPT？ 3、房地產(chǎn)公司老板應(yīng)該如何育人、用人？ 分享：1、萬科集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理部管理標(biāo)準(zhǔn)與管理制度 2、“白銀時(shí)代”什么樣的人才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？  第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇) 第一部分、開工前準(zhǔn)備階段管理 ★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的26大實(shí)施攻略 1、項(xiàng)目生產(chǎn)組織的確定         2、項(xiàng)目總控進(jìn)度計(jì)劃的確定  3、項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃管理     4、項(xiàng)目成本管理要求 5、設(shè)計(jì)配合要求的確定     6、監(jiān)理管理要求的確定 7、總包管理要求的確定     8、重大施工方案的提出及要求 9、變更洽商的管理        10、項(xiàng)目會(huì)議制度要求 11、工程檔案及文件管理要求 12、項(xiàng)目合同管理要求 13、對(duì)圖紙預(yù)審與會(huì)審          14、制定合理工期 15、總平面管理策劃              …… 分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設(shè)計(jì)方案審核 2、項(xiàng)目面積一覽表規(guī)劃面積指標(biāo)的確定       3、二次優(yōu)化設(shè)計(jì)重要性案例分析 4、你需要了解的十大設(shè)計(jì)評(píng)審思考點(diǎn) 5、案例：營(yíng)銷示范區(qū)--總平面布置策劃的前提 第二部分、施工過程精細(xì)化管控“3步法” 關(guān)鍵詞：正確的方法+持續(xù)的執(zhí)行力  第一步：對(duì)供方的管理輸出控制 1、工程管理進(jìn)度控制    2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分析    3、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制 一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃 討論：1、關(guān)于3級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性    2、計(jì)劃不力的主要原因分析 3、計(jì)劃編制及執(zhí)行常見問題  案例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃？ 第三部分、現(xiàn)場(chǎng)過程管理最有效的16大環(huán)節(jié) ★核心秘籍： 1、過程控制---材料設(shè)備選用管理       2、過程控制---材料封存 3、過程控制---材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收           4、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路 分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果       2、樣板先行---高品質(zhì)清水樣板間實(shí)體展示 5、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度 分享：現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開觀摩會(huì)    案例：工程巡檢問題記錄分享 6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會(huì)制度 8、過程控制---成品保護(hù)               9、過程控制---工序檢查 分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn) 分享2：工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控； 10、過程控制---實(shí)測(cè)實(shí)量            11、過程控制---安全管理 12、過程控制---文明施工       案例分享：優(yōu)秀項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理 13、過程控制---工地開放日         14、過程控制---情景示范區(qū)  工地開放日\情景示范區(qū)建設(shè)要點(diǎn)     打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則： 分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀 思想一、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)及施工管理.doc？ 思想二、如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化景觀價(jià)值挖掘？ ★秘籍：房地產(chǎn)景觀十大價(jià)值提升策略—-選講 1）、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點(diǎn)，可以將整個(gè)樓盤翹起 2）、“核驅(qū)動(dòng)”原理----找到左右自己和其它事物發(fā)展的核心 3）、“等級(jí)匹配”原理----外部競(jìng)爭(zhēng)要等級(jí)不匹配、內(nèi)部效益最大化 要等級(jí)匹配 4）、“效率”原理----怎樣以同等的價(jià)值完成更多的功能 5）、“效益”原理---- 怎樣以同等的價(jià)值賺取更多的利潤(rùn)…… 16、過程控制---專業(yè)學(xué)習(xí) 討論：工程、設(shè)計(jì)、成本系統(tǒng)內(nèi)部PPT課件學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 閑言碎語： ?學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)的關(guān)系；會(huì)哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義 分享：1、專項(xiàng)工程交工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則.doc 2、如何做好強(qiáng)弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與施工管控？ 3、 如何保證配電室、消防控制室的安裝及竣工驗(yàn)收? 選將部分：現(xiàn)場(chǎng)成本管理 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成9大類 2、項(xiàng)目成本管理的四大核心過程 秘籍：項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理價(jià)值11大關(guān)注點(diǎn)： 分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單 2、某項(xiàng)目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc 3、工程圖紙會(huì)審的技巧、應(yīng)注意的問題及施工圖審查控制要點(diǎn).doc； 4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc 第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段  (大功告成篇) 第一：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)” 1、 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 2、 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收  3、 公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件) 4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)5、 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件) 實(shí)例分享：      1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題  2、業(yè)主收房25個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)      3、階段性交房前工作梳理           4、竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期整改流程指引 第二：工程竣工交付后管理 1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)(附件)          2、物業(yè)接管驗(yàn)收 3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作 5、 項(xiàng)目交付使用后，對(duì)于業(yè)主入住后的常見病及解決辦法； 第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理 1、 入住前準(zhǔn)備工作(附件)       2、 客戶入住(附件) 3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 第四、關(guān)注客戶體驗(yàn) 1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；2、交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線 思考：如何把控好公共部位面子工程質(zhì)量？ 資料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的風(fēng)險(xiǎn)控制  3、客戶質(zhì)量檔案   實(shí)例分享：1）XX項(xiàng)目房屋交付全過程詳解PPT 2）XX項(xiàng)目交付工作流程及交房方案 第五、項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施要點(diǎn) ?1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié) ?2 、技術(shù)管理及進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié) ?3 、合同執(zhí)行情況總結(jié) ?4 、成本控制執(zhí)行總結(jié) ?5 、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié) 思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？  思考2：探討關(guān)于無效成本（手冊(cè)） 分享1、學(xué)習(xí)萬科做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc   2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc 小結(jié)：1、關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)管理的15條個(gè)人觀點(diǎn)     2、我的三個(gè)建議 回顧總結(jié)：最后研討及經(jīng)驗(yàn)交流
• 房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”高品質(zhì)立體化景觀價(jià)值提升秘籍與設(shè)計(jì)、成本、施工精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析 ---暨以大視角破解龍湖景觀示范區(qū)管理的迷局

  2015-09-25...
  查看詳情>> 第一部分：開發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次（頭腦風(fēng)暴篇） 案例分享：萬科蘭喬圣菲、星河灣、碧桂園等 對(duì)比：反面案例項(xiàng)目結(jié)論：沒有高品質(zhì)景觀質(zhì)量的項(xiàng)目擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。思想一、做好項(xiàng)目景觀的四大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆關(guān)鍵詞四、落地思考：前端決定后端---項(xiàng)目景觀策劃的思想 討論：關(guān)于三個(gè)話題、四種能力、五個(gè)邏輯 思想二、如何實(shí)現(xiàn)地塊景觀價(jià)值最大化？   秘籍：十大景觀價(jià)值提升策略1、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點(diǎn)，可以將整個(gè)樓盤翹起2、“核驅(qū)動(dòng)”原理----找到左右自己和其它事物發(fā)展的核心3、“等級(jí)匹配”原理----外部競(jìng)爭(zhēng)要等級(jí)不匹配、內(nèi)部效益最大化要等級(jí)匹配4、“效率”原理----怎樣以同等的價(jià)值完成更多的功能5、“效益”原理----怎樣以同等的價(jià)值賺取更多的利潤(rùn)6、“虛實(shí)”原理----虛是面子，實(shí)是里子，面子里子都要  ……思想三、如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化景觀價(jià)值挖掘？  秘籍：價(jià)值挖掘的四大原則情況一：外部有景觀資源，內(nèi)部無景觀資源 目標(biāo)：將外部資源導(dǎo)入到內(nèi)部情況二：外部有景觀資源，內(nèi)部有景觀資源 目標(biāo)：……情況三：外部無景觀資源，內(nèi)部有景觀資源 目標(biāo)：……情況四：外部無景觀資源，內(nèi)部無景觀資源 目標(biāo)：……案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…注意：要敢于拉大產(chǎn)品價(jià)格差距，最不好的產(chǎn)品可以由景觀大價(jià)值補(bǔ)缺。 第二部分標(biāo)桿地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目景賞析（伐骨洗髓篇） 我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的：  ?1、星河灣  ?2、綠城地產(chǎn)  ?3、萬科地產(chǎn)  ?4、龍湖地產(chǎn)思考：1、為什么要學(xué)習(xí)龍湖景觀？ 2、解讀龍湖龍湖是怎樣煉成？ 一、內(nèi)部視角看龍湖  -  我能  之造夢(mèng)工廠 1、相對(duì)低成本 2、震撼的效果  …… 二、客戶視角看龍湖  極致浪漫生活秀1、兒時(shí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)2、景觀好、有面子 …… 三、學(xué)習(xí)龍湖景觀的四個(gè)層次1、道、法、術(shù)、器 …… 深度分享：  龍湖景觀背后的甲方思考    推動(dòng)龍湖景觀效果與溢價(jià)功能實(shí)現(xiàn)的5大核心 第一：  生態(tài)美學(xué)，如畫生活  --景觀背后的終極意義1、客戶內(nèi)心深處追求    詩意棲居的向往2、景觀行業(yè)意義 第二：  只為人生如畫  ---龍湖對(duì)景觀的追求1、善待您一生    不忘初心的景觀追求2、抓住客戶內(nèi)在需求    做客戶需要的景觀 第三：  3D總導(dǎo)演      甲方管理的定位1、甲方的定位    總導(dǎo)演2、甲方能力    做甲方就是做管理 a.景觀溝通協(xié)調(diào)b.專業(yè)技能c.信息交圈d.計(jì)劃編排3、資源的整合第四：設(shè)計(jì)、施工一體化 1、帶著工程的視角去做設(shè)計(jì)，帶著設(shè)計(jì)的視角去做工程第五：持續(xù)做好景觀    平臺(tái)和體系的力量  a.天下沒有難做景觀，方法和路徑b.市場(chǎng)的刷新c、走出去、請(qǐng)進(jìn)來d、站在巨人肩膀看世界 第三部分房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理(登堂入室篇) 第一節(jié)景觀設(shè)計(jì)管理流程 一）、目前發(fā)展趨勢(shì)： 二）、現(xiàn)階段景觀設(shè)計(jì)管理的幾種類型現(xiàn)狀分析1、景觀設(shè)計(jì)管理流程及要素2、景觀設(shè)計(jì)合作單位管理3、景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃管理4、景觀設(shè)計(jì)人員定位及作用 分享：如何在設(shè)計(jì)中確定景觀的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)？.doc   重點(diǎn)案例：深度分析龍湖景觀體驗(yàn)區(qū)的選址與規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、景觀體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)策略 1、產(chǎn)品大于作品    美景天成的魅力 （1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化下的大規(guī)模復(fù)制 （2）造價(jià)與效果之間的合理平衡 （3）針對(duì)敏感點(diǎn)的不同態(tài)度2、情境大于景觀    一見鐘情的未來 （1）情境的現(xiàn)場(chǎng)理解   -喜歡與調(diào)情 （2）未來生活情境---夢(mèng)想與激情業(yè)主說：  龍湖帶給我們的不僅僅是一種產(chǎn)品，更是一種生活。三、體驗(yàn)區(qū)選址規(guī)劃1、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃管控要點(diǎn)2、體驗(yàn)區(qū)規(guī)模與工程總平面策劃關(guān)系3、體驗(yàn)區(qū)資源組合 （1）后發(fā)先用  吸金利器 （2）他山之石--可以攻玉 （3）鑿壁偷光，近用遠(yuǎn)借 （4）我的地盤我做主小結(jié)：景觀是為自己項(xiàng)目服務(wù)的，應(yīng)注意景觀界面，不要自己做景觀，讓別人欣賞。案例：1、  舍與得  的關(guān)系---廣州番禺星河灣(沿江木棧道) 2、某項(xiàng)目?jī)?nèi)外景觀如何借景？  -毗鄰足球場(chǎng)、濱河公園…四、龍湖地產(chǎn)體驗(yàn)區(qū)景觀體驗(yàn)動(dòng)線設(shè)置與體驗(yàn)點(diǎn)處理方法1、景觀體驗(yàn)點(diǎn)的選擇 （1）景觀價(jià)值點(diǎn) （2）典型景觀類型 （3）生活動(dòng)線節(jié)點(diǎn)生活場(chǎng)景 （4）  激勵(lì)  客戶敏感點(diǎn)  …… 分享：龍湖景觀7大業(yè)主敏感點(diǎn)分析.doc2、龍湖地產(chǎn)體驗(yàn)動(dòng)線考慮要點(diǎn) 1管控客戶行為 2體驗(yàn)豐富 3心情調(diào)控3、典型體驗(yàn)點(diǎn) 4體驗(yàn)區(qū)入口 5特色體驗(yàn)點(diǎn) 6車行道與街道景觀  ……4、綜合案例分析    龍湖香醍國(guó)際、龍湖滟瀾山   秘籍：打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則1、低調(diào)感  -低調(diào)就是高品質(zhì)2、領(lǐng)域感---圍繞項(xiàng)目一公里之內(nèi)要占有，要包裝3、縱深感  -庭院深深深幾許  ...… 景觀示范區(qū)的三大價(jià)值： A.成龍成風(fēng)、攀龍附鳳（明星效應(yīng)） B.借力使力不費(fèi)力（太極推手） C.拉高派低，形成價(jià)格錯(cuò)覺大咖：景觀示范本身就是一個(gè)故事，是一個(gè)很好的營(yíng)銷道具  ??學(xué)習(xí)：關(guān)于樣板區(qū)景觀高品質(zhì)營(yíng)造的12把快刀.doc  ??案例分享：萬科金色領(lǐng)域、金域松湖、龍湖弗萊明戈 第二節(jié)景觀設(shè)計(jì)階段性成果及各階段管控要點(diǎn)1、景觀設(shè)計(jì)啟動(dòng)階段2、景觀概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)3、景觀施工圖合圖階段 4、景觀施工圖設(shè)計(jì)5、景觀施工圖交底及施工配合階段 成果參考：房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理工具1、景觀設(shè)計(jì)合同書2、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書3、景觀設(shè)計(jì)作業(yè)指導(dǎo)書   秘訣：景觀品質(zhì)全面提升五步曲是什么？ （客戶、成本、效果、特色、設(shè)計(jì)） 1、滿足客戶使用需求 2、合理控制景觀成本 3、提升綠化立體效果  …… 重點(diǎn)關(guān)注：景觀品質(zhì)提升主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)有哪些？ 1）項(xiàng)目主入口作為項(xiàng)目的展現(xiàn)，入口是最為關(guān)鍵和主要的起點(diǎn)；引導(dǎo)空間、車行人行流線、大門、入口對(duì)景、項(xiàng)目 LOGO標(biāo)識(shí)、燈光效果、圍墻 … 2）其它配套設(shè)施的亮點(diǎn)和巧妙利用1、生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用2、水景：面積、形式、位置3、景觀構(gòu)筑物：亭、廊、花架、景墻、門崗4、部品選擇及布局：雕塑、導(dǎo)視、室外家具、垃圾桶、燈光、物業(yè)取水點(diǎn)  …… 標(biāo)桿企業(yè)成果分享：1、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理.doc？2、綠城景觀設(shè)計(jì)的20個(gè)細(xì)節(jié)保證.doc3、萬科景觀產(chǎn)品策劃階段與園林景觀設(shè)計(jì)一體化剖析.doc 4、萬科集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)流程與細(xì)則.doc5、最新萬科景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)要求與標(biāo)準(zhǔn).doc6、萬科的景觀施工圖審圖要點(diǎn)匯總.doc 7、如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)方案和關(guān)注重點(diǎn)？ 8、龍湖植物軟景配置4大金剛法則.doc 9、龍湖經(jīng)典項(xiàng)目的示范區(qū)入口設(shè)計(jì)參考.doc  …… 第四部分房地產(chǎn)景觀成本管理（開源節(jié)流篇） 景觀成本關(guān)注：產(chǎn)品定位決定景觀形象，房產(chǎn)售價(jià)決定景觀成本。 1、景觀成本剖析 2、景觀成本控制原則 3、景觀成本組成分析 4、景觀示范區(qū)成本分析 5、控制軟硬景觀比例 6、成本控制技巧其中：設(shè)計(jì)階段的成本控制 1功能為主，減少無必要的硬地 2在地勢(shì)處理上，短距離內(nèi)消除坡度 3車行道與各種入口交匯處鋪裝天然石材2、硬質(zhì)部分3、軟景部分4、微地形處理及土壤改良5、施工圖及招標(biāo)準(zhǔn)備階段 交流分享： 1、龍湖控景觀成本3個(gè)必殺技.doc 2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？   詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點(diǎn) 1）、控制軟硬景比例 2）、管理喬木和大灌木占總成本比例 3）、控制擋墻面積及做法 4）、主景樹和主景點(diǎn) 5）、取消“行道樹”概念，改以植物群落布置 6)、水體多布點(diǎn)狀壁泉、點(diǎn)狀涌泉或溪流，減少大面積水體 7)、少花錢但讓植物層次豐滿的竅門  ……  第五部分房地產(chǎn)景觀施工管理(破釜沉舟篇) 第一節(jié)、景觀工程管理的現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)公司景觀模式分析2、景觀承包模式管理分析3、景觀現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析話題1：房地產(chǎn)公司是否適合成立自己的園林公司？話題2：關(guān)于景觀工程承包模式經(jīng)驗(yàn)話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的景觀管理模式？ 第二節(jié)、景觀施工管理流程1、景觀施工管理人員定位及作用2、景觀施工合作單位管理3、景觀施工計(jì)劃管理 雜談：地產(chǎn)景觀管理者——身份決定行為，行為決定習(xí)慣 第三節(jié)景觀施工管理難點(diǎn)分析1、對(duì)景觀設(shè)計(jì)效果的理解2、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的把控和確定 3、施工過程與其他專業(yè)施工的配合 雜談：景觀分供方管理3大原則1、同路人原則——因?yàn)橄嗷バ枰覀冏叩揭黄?、甲方管理能力——打鐵還需自身硬 3、施工單位評(píng)價(jià)與篩選體系——不追求大牌，合適就好第四節(jié)景觀施工管理的階段分析1、施工技術(shù)交底2、施工管理交底3、工程管理檢查標(biāo)準(zhǔn)與界面4、現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)與關(guān)鍵點(diǎn)控制---景觀施工效果停滯點(diǎn)檢查  質(zhì)量管理內(nèi)核：景觀現(xiàn)場(chǎng)過程管理最有效的十大環(huán)節(jié)----辛苦而心細(xì)的工作 1、過程控制---材料設(shè)備選用管理2、過程控制---材料封存3、過程控制---材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收5、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路6、過程控制---施工質(zhì)量巡檢制度 案例分享：現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開觀摩會(huì)7、過程控制---要讓問題可視化8、過程控制---例會(huì)制度9、過程控制---成品保護(hù)10、過程控制---工序檢查成果分享：龍湖堅(jiān)決避免的園林景觀質(zhì)量缺陷.doc重點(diǎn)關(guān)注:景觀工程質(zhì)量管控的3大手段及2大落地方法1、工程質(zhì)量管控的三大手段 1——研發(fā)信息充分傳遞施工反交底… 2——案例：東橋郡、春森彼岸 3分層級(jí)過程管控：案例：部門層面---樣板、階段性施工效果現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng) 2、景觀效果落地兩根拐杖——圖紙+參考圖片 景觀四感：畫面感、設(shè)計(jì)感、品質(zhì)感、回味感… （1）敬畏圖紙，一切都要回歸到圖紙的原點(diǎn)正面案例：春森彼岸反面案例： （2）參考圖片篩選及規(guī)律探尋，靠船下篙a.設(shè)計(jì)階段案例：景觀設(shè)計(jì) b.施工階段案例：水體植物配置、水體置石3、軟景的推演及現(xiàn)場(chǎng)布置案例：春森彼岸、龍湖滟瀾山 第五節(jié)景觀施工綠化苗木的操作管理1、植物進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量要求2、種植土回填要求3、植物植栽要求4、苗源分析、苗源成本、操作模式分析、技術(shù)措施、綜合成本5、苗木采購方式： 內(nèi)部三種主要模式(…)外部標(biāo)桿兩種模式（…）6、展示區(qū)綠化特點(diǎn)：成本高、密度高、大喬木量高（…） 第六節(jié)、景觀效果把控——產(chǎn)品品質(zhì)的最終要求1、軟景施工工藝標(biāo)準(zhǔn)2、硬景施工標(biāo)準(zhǔn) 成果分享：1、萬科景觀細(xì)節(jié)品質(zhì)提升研究報(bào)告.ppt 景觀施工標(biāo)準(zhǔn)及工藝秘笈1、景觀施工工藝效果---硬景篇2、景觀施工工藝效果---軟景篇 其中（一）硬景1、道路基礎(chǔ)做法（人形道技術(shù)秘笈…）2、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格鋪裝排版、異形鋪裝排版、花崗巖鋪裝3、碎拼路面、鋪裝井蓋、水洗石、陶磚路面、防腐木、汀步、水景4、水景、游泳池、踢步、卵石（二）軟景1、回填區(qū)及種植土要求2、場(chǎng)地平整及造型—--無地不做微地形3、喬木選型標(biāo)準(zhǔn)、喬木到場(chǎng)驗(yàn)收、喬木修剪、喬木種植、喬木保養(yǎng)?；畲胧?、小喬木及球類灌木的搭配要求  …… （三）水電1、地埋燈安裝2、庭院燈、草坪燈設(shè)計(jì)安裝要求3、井蓋做法4、拖把池、取水點(diǎn)做法5、配電箱、其它功能設(shè)施安裝標(biāo)準(zhǔn)   秘籍分享：龍湖軟景成功塑造10大核心秘籍一：龍湖景觀示范區(qū)前置的策劃設(shè)計(jì)秘籍二：全冠移植秘籍三：“開”與“放” 秘籍四：線性密植+密植夾道秘籍五：6重景觀、層次分明秘籍六：疏林+花海+花境  …… 第六部分、景觀工程項(xiàng)目后評(píng)估(大功告成篇) 1、景觀工程驗(yàn)收與后評(píng)估---（建立缺陷反饋體制）2、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)保期整改流程指引3、景觀日常養(yǎng)護(hù)—-三分治七分養(yǎng)原則 關(guān)注：如何維護(hù)才能保持長(zhǎng)久的景觀效果？1、水景養(yǎng)護(hù)2、硬質(zhì)景觀養(yǎng)護(hù)3、綠化養(yǎng)護(hù)管理4、景觀軟裝養(yǎng)護(hù)管理 成果分享：龍湖集團(tuán)園林景觀管理養(yǎng)護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).doc恒大集團(tuán)園林景觀管理養(yǎng)護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).doc 共勉----打造優(yōu)秀景觀關(guān)鍵詞： “大大小小、高高低低、疏疏密密”； “橫看成嶺側(cè)成峰、遠(yuǎn)近高低各不同”； “舍得、高度、品質(zhì)、細(xì)節(jié)、執(zhí)行、落成”。